文章核心观点 - 当前中国楼市中，“四代宅”通过高附赠率（如得房率超过100%，最高达140%）进行产品竞争，短期内刺激了市场，但长期存在产品同质化、居住品质下降及行业创新失焦等风险 [5][6][23][44] - 高附赠率竞赛是土地市场遇冷背景下的特殊产物，通过政策松绑提升土地潜在价值，但未解决居民购买力不足等基本面问题 [14][15][28][29] - 行业需转换竞争维度，从土地差异化（如商改住、低密地块）和产品差异化入手，构建可持续发展模式，监管收紧也已成必然 [46][47][54][56] “四代宅”附赠率现状与市场表现 - 附赠率呈明显上升趋势：西安近三年“四代宅”附赠率从2022年最高6.02%升至2025年最高40.50%，得房率全部超过100%，最高达130% [6][8] - 重庆最新项目附赠率从30%-40%飙升至80%以上，通过外挑阳台、空中花园等设计实现 [8] - 高附赠产品短期提振市场：2025年上半年，广州新规项目去化率43%（非新规仅14%），重庆四代宅去化率75%（普通住宅20%），新规项目认购量占全市七至九成 [23] 高附赠率模式的驱动因素 - 土地市场遇冷是直接原因：2025年10月全国经营性用地成交建筑面积同比下降25%，金额同比下降33%，三四线城市土地出让金连续五年下降 [15][17][18] - 政策松绑成为突破口：通过放宽计容规范鼓励“四代宅”，在不降低地价前提下提升住宅实用价值，缓解地方财政压力 [19][22][24] 高附赠率模式的潜在风险与问题 - 未触及市场需求核心问题：2025年1-8月全国居民人均可支配收入同比增5.2%，仍低于疫情前水平，居民杠杆率维持在62%高位，购买力受限 [28][29] - 附赠率边际效益递减：南京、武汉、成都出现新规项目去化率仅18%-40%的案例，同质化竞争导致去化困难 [30][32] - 牺牲居住舒适度：部分项目为追求高附赠，室内采光面积减少15%-20%，客厅和主卧采光面被压缩 [34][36] - 后期维护与安全隐患缺乏保障：包括荷载超标、抗震性能降低、消防安全、隐私噪音、蚊虫微生物等问题，且70%设计精力聚焦于附赠面积而非居住体验 [37][39][43][44] 行业可持续竞争路径建议 - 土地性质“商改住”：盘活城市核心地段存量商业用地，将区位价值转化为产品竞争力 [49] - 出让低密低容地块：上海近三年低容积率（低于1.5）地块数量逐年增加，2025年已有7块，可通过真实庭院空间实现差异化 [50][51][52] - 释放稀缺地块：以不可替代的区位、配套资源超越面积竞争，转向生活方式价值主张 [53][54]