银行直供房市场概况 - 银行直供房是银行处理不良贷款回收的手段，主要来自个人或企业的抵债资产，银行将抵押物直接挂牌出售以加速资金回笼[7] - 阿里拍卖、京东拍卖等资产交易平台设有"银行清仓"或"银行直供好货"专栏，但未单独划分板块，需通过"出售方"或"委托方"识别银行房源[3][5][10] - 目前银行直供房尚未在全国普及，集中出现在部分城市和银行，但规模已初步成型，反映了银行端的流动性压力和地方楼市的不确定性[5][11] 房源规模与供应主体 - 个别银行成为供应主力：吉林银行挂牌房产标的2099个，天津银行1227个，广东农信系统12386个，四川农信系统24821个，辽宁农信系统11369个，贵州农信系统9539个[12] - 大型国有银行如农业银行今年以来挂牌直售房产标的649个，中国银行、建设银行等也参与房产直售[13] - 典型案例：兰州农商行一次挂牌近200套房产，其中156套为沈阳"育才壹品"小区住宅，因开发商欠款2.94亿元，银行通过法院强制执行获得产权[7][10] - 截至11月24日，兰州农商行在京东平台共有585个资产标的，多数为房产，部分已过户，部分在办手续[10] 价格特征与市场反应 - 银行直供房起拍价显著低于市场价，例如兰州农商行挂牌的"育才壹品"住宅单价仅2000元/平方米，约为市场价（3300-4600元/平方米）的一半[20] - 低总价房源涌现：安徽黄山歙县双层别墅起拍价15万，东北多地房源总价低于10万，沈阳沈北新区一套住宅以7万元成交[18] - 市场整体成交低迷：兰州农商行上百套"育才壹品"住宅全部流拍，但热门地段商业房产表现较好，如兰州关城区店铺经历202次出价后以761万元成交，高出起拍价213万元[14] - 法拍市场供给高位但成交率低：2025年前三季度全国法拍房源54.7万套，成交率仅13.1%[25] 交易风险与产权特点 - 银行直供房产权清晰，交易主体为银行与购房者，相当于二手房买卖，相比法拍房争议较少[20] - 需注意房屋是否为"凶宅"或烂尾楼遗留商品房，后者需重点关注质量问题和税费承担[21] - 可能存在原租户无法搬迁、欠缴物业费等问题，建议具备专业知识者购买[21] - 需区分债权转让与房产直接出售：部分银行展示房源但实际出售标的为债权，受让方需通过法拍程序才能获得产权[23] 行业背景与银行压力 - 商业银行不良贷款余额达3.5万亿元，较上季增加883亿元，不良贷款率1.52%，环比上升0.03个百分点[25] - 法拍流拍导致银行接回房产，成为产权人，是银行直供房数量激增的核心原因[25] - 财政部规定银行需在取得抵债资产后两年内处置，否则面临惩罚性风险权重，进一步促使银行加速变现[25] - 房价持续下行：2025年10月70城一、二、三线二手房销售价格同比分别下降4.4%、5.2%、5.7%，三线城市新房价格环比下降3.4%[26] - 银行直供房低价挂牌可能对当地二手房市场心理产生冲击，但不同银行抵债资产结构差异大，并非普遍现象[27][28]