文章核心观点 - 在当前低利差环境下，地产债具备一定收益挖掘空间，但板块基本面仍待进一步改善，事件冲击下相关债券估值波动或加大，整体投资策略建议以稳健防御为主 [1][4] 万科债务展期事件 - 万科于2025年12月10日召开债权人会议，审议“22万科MTN004”的展期事项，该债券发行总额20亿元，票面利率3%，本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 受展期公告影响，公告后首个交易日（11月27日），万科股票、债券均出现下跌，多只境内债券盘中临停，美元债亦受波及 [1] 万科债务与股东支持 - 截至2025年11月13日，万科已偿还195.71亿元境内公开债，目前境内存续公司债和中票13只，余额为203.16亿元，境外美元债2只，余额为13亿美元 [2] - 除“22万科MTN004”外，万科另有37亿元中票将于12月底到期，2026年4-7月有100亿元境内债到期 [2] - 2025年2-11月，大股东深铁集团已累计向万科提供借款接近300亿元，用途均为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息 [2] 房地产行业基本面 - 2025年地产政策以“稳市场、促复苏”为主线，北上深等城市从需求侧松绑限购、优化公积金与住房信贷 [3] - 2025年10月商品房销售面积和销售额当月同比增速分别为-18.8%和-24.3%，主要因去年同期高基数影响 [3] - 2025年10月新开工、施工、竣工面积同比分别减少29.5%、9.4%和28.2%，反映房企资金链压力仍大，优先保障在建项目 [3] 地产债市场概况与投资策略 - 2025年1-11月地产债共发行5936.81亿元，偿还6246.09亿元，净融资为-309.28亿元 [4] - 当前非违约地产债规模约为1.15万亿元，其中到期收益率在2.3%以上的约4427亿元，占比38.4% [4] - 地产债期限结构以中短久期为主，行权剩余期限在3年以内的约1.03万亿元，占比89.6% [4] - 投资策略建议重点关注2年内短久期优质央国企地产债，并持续跟踪主体资金流动性、销售回款、债务到期节奏及融资渠道变化 [4]