商业不动产REITs试点启动 - 证监会发布《商业不动产REITs公告》征求意见稿，明确产品定义、基金注册及运营管理要求，正式启动商业不动产REITs试点，标志着REITs市场进入新阶段，将为万亿级存量资产注入流动性[1] - 监管部门正加快制度规则准备和技术系统调整，预计很快可提交申报材料[1][13] 商业不动产REITs的意义与优势 - 商业不动产REITs是通过持有写字楼、商业综合体等获取稳定现金流的封闭式公募基金，是全球成熟市场盘活存量资产的成熟路径，已成为继股票、债券后的第三大基础证券品种[3] - 推出商业不动产REITs契合宏观经济需求，适配居民财富管理，符合国际惯例，可拉动消费和投资，稳行业稳预期，支持房地产发展新模式[3] - 商业不动产REITs可提升资产流动性和资本配置效率，促进业态优化和场景升级，帮助企业构建"开发-培育-REITs退出-再投资"闭环，快速回笼资金[3] - 发行REITs回收资金主要用于偿债和再投资，可改善房企资产负债结构，推动企业向长期资产管理模式转型，从重资产向轻资产经营转变[4] - REITs提供市场化定价"锚"，有利于缓解流动性不足和信息不对称导致的价格走低局面，稳定市场预期[4] - 公募REITs强制高比例现金分红、分红波动小，是高股息资产的有效补充，多数每年多次分红，如华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT2024年分红5次[4] - 添加REITs到投资组合可降低波动性，商业不动产REITs推出将丰富产品供给，吸引更多资金关注[5] 制度安排与并行策略 - 商业不动产REITs制度基于资产属性差异建立分类管理，构建以《证券法》《基金法》为基石的监管规则体系，发行审核聚焦资产长期稳定运营和投资价值判断核心要素[7][8][9] - 制度设计明确边界、压实责任，厘清各方权利义务，强化管理人运营责任和专业机构把关义务，实现创新与稳健平衡[9] - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行策略，基础设施REITs已上市77只产品，累计融资2070亿元，两类REITs并行可更好满足市场多元化需求[10] 政策背景与后续改革 - 推出商业不动产REITs是落实党中央、国务院决策部署的重要举措，新"国九条"和"十五五"规划纲要均要求推动REITs市场高质量发展，商务部等五部门方案也支持商业地产项目发行REITs[12] - 后续将健全REITs制度规则和配套政策，优化首发和扩募机制，推动发行范围扩容提质，支持并购重组，推动中长期资金入市，形成投融资良性循环[13]