商业不动产REITs试点启动 - 证监会发布《商业不动产REITs公告》征求意见稿，正式启动商业不动产REITs试点，为万亿级存量资产注入流动性活力[2] - 监管部门正加快制度规则准备和技术系统调整，预计很快可接受商业不动产REITs的申报材料[2][11] 商业不动产REITs的定义与全球经验 - 商业不动产REITs是通过持有写字楼、商业综合体等获取稳定现金流的封闭式公募基金[4] - REITs是全球成熟市场继股票、债券之后的第三大基础证券品种，是盘活存量资产的成熟路径[4] 推出商业不动产REITs的宏观意义 - 推出REITs契合当前宏观经济形势与市场需求，能盘活全国庞大的商业不动产存量规模[4] - 有助于拉动消费和投资，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式[4] - 通过“开发-培育-REITs退出-再投资”闭环帮助企业快速回笼资金，拉动投资[4] 对房企转型和资产定价的影响 - 发行REITs回收资金可用于偿债和再投资，改善房企资产负债结构，缓解债务风险[5] - 推动房企从“拿地-开发-销售”短期模式向资产管理长期模式转型，从重资产向轻资产转型[5] - 为商业不动产提供市场化定价“锚”，缓解因流动性不足和信息不对称导致的价格走低局面[5] REITs的产品优势与市场表现 - 公募REITs强制高比例现金分红，分红波动性小，是有效的股息资产补充[5] - 2024年华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT分红5次，6只REITs分红4次，13只REITs分红3次[5] - 将公募REITs加入投资组合可降低波动性，丰富底层资产类型将为投资者提供更丰富产品选择[6] 制度设计与监管框架 - 建立REITs分类管理制度，构建以《证券法》《证券投资基金法》为基石的监管规则体系[8] - 发行审核聚焦资产长期稳定运营核心要素，持续推进估值定价机制动态优化[8] - 制度设计亮点在于“明确边界+压实责任”，强化管理人运营责任与专业机构把关义务[9] 并行发展策略与现有基础 - 采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略[9] - 基础设施REITs已成功上市77只产品，累计融资规模达2070亿元[10] - 两类REITs服务重心各有侧重，能更好满足市场多元化需求，协同服务实体经济[10] 政策背景与后续改革方向 - 推出商业不动产REITs是落实新“国九条”和“十五五”规划纲要的重要举措[11] - 商务部等五部门方案支持商业地产项目发行REITs，体现政策一致性和协同性[11] - 后续将健全制度规则和配套政策，优化首发扩募机制，推动REITs发行范围扩容提质[12]