核心观点 - 万科正面临严峻的流动性压力，首次尝试对公开市场债券进行展期，并采取一系列措施应对债务高峰，包括寻求大股东有条件的资金支持、加速资产处置以及维持审慎的土地投资策略 [4][5][8] 债务与流动性状况 - 首次尝试债务展期：公司计划将原定于2025年12月15日到期的20亿元“22万科MTN004”中期票据展期12个月至2026年12月15日，票面利率不变，本息在展期到期日一并支付 [3][4] - 面临密集偿债压力：除上述20亿元债券外，2025年12月28日还有一笔37亿元的“22万科MTN005”到期；2026年公司需偿还超过120亿元的境内债 [11][12] - 寻求大股东有条件支持：大股东深铁集团在2025年提供不超过220亿元借款额度，但要求公司提供抵/质押担保；截至临时股东会，公司已提款的无担保借款为213.76亿元，剩余可用额度有限 [6][7] - 流动性紧张信号：寻求债券展期引发资本市场波动，导致公司多只境内外债券大幅下跌，A股股价跌至近五年低点 [9] 资产处置与资金回笼 - 出售金融资产：公司已全部出售其持有的贝壳股票，结束了双方长达8年的资本合作 [4][13] - 盘活存量资产：2025年前三季度，公司完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元；冰雪业务已与中旅集团签约并推进交割 [14] - 未来资产剥离计划：管理层表示后续将通过资本运作，剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资产负债结构 [14] 经营与财务状况 - 业绩显著下滑：2025年前三季度，公司营业收入为1613.88亿元，同比下降26.61%；归母净利润为-280.16亿元，同比下降56.14% [15] - 销售持续疲软：前三季度累计合同销售金额1004.6亿元，合同销售面积775.1万平方米，同比分别下降44.6%和41.8% [15] - 毛利率处于低位：前三季度整体税前毛利率为9.6%，房地产开发业务税后毛利率仅为2% [15] - 负债与资金情况：截至三季度末，公司有息负债合计3629.3亿元，货币资金为656.8亿元，资产负债率为73.5% [15] 土地投资策略 - 投资极为谨慎：2025年上半年新增6个项目，截至8月23日又新增3个项目；新增项目多为合作拿地，公司权益占比在40%-65%之间，部分项目未来可能引进合作方 [16] - 年末拿地步伐加快：11月25日，公司联合体以底价10.15亿元获取杭州地块，同日以3.935亿元摘得武汉地块 [16] 股东支持与公司表态 - 大股东持续支持表态：深铁集团表示将继续按照市场化、法治化原则支持公司健康发展，帮助其有序化解风险 [17] - 管理层承认经营压力：董事长黄力平承认公司经营压力尚未有效缓解，业绩将持续承压，处于消化过去负担的阵痛期 [17]