政策动态 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs共同构建中国公募REITs市场完整体系 [1] - 截至2025年11月底，我国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元，但与庞大存量资产相比募集规模仍很小 [1] 市场影响与战略意义 - 政策扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] - 将体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒店纳入REITs范围，可激励运营者提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成"投资—建设—运营—退出—再投资"的良性循环 [2] - 商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，盘活超万亿规模沉淀资产，降低负债率，优化资本结构 [3] 市场特征与挑战 - 我国经济较发达的长三角、粤港澳大湾区等地区，因底层资产运营能力强、现金流稳定及未来增值潜力较高，更易受资金青睐 [3] - 经济或产业相对不发达地区，由于市场对其收益稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区恰恰需要资金盘活资产 [3] - 当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因强制高比例分红且稳定现金流资产稀缺，吸引力正在增加 [3] - 市场对REITs数量需求大，但对供给质量有要求，制约REITs大规模发行的结构性因素在于项目运营能力 [3] 行业发展方向 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 行业需实现从"重开发"转向"精运营"，从"资产持有"到"资产运营+资本运作"的业务模式转型，提高供给质量，吸引更多社会资本 [4]