文章核心观点 - 中国房地产市场正面临长期的结构性挑战，核心矛盾在于房屋存量持续缓慢增长而总人口已进入下降通道，导致供需剪刀差扩大，这从根本上不同于煤炭、钢铁等可消耗商品的周期[1] - 房价下跌对普通消费者而言是生活成本降低和生活品质提升的机会，但对于将房产作为金融资产持有的投资者则构成风险[7][11] - 房地产市场的未来并非全无需求，改善型需求（如更大面积、更好品质的小区）可能成为新的支撑点，但这需要房价与居民收入相匹配才能转化为有效需求[8][12][13] - 分析房地产市场不能仅看整体人口趋势，需关注结构性因素，包括购买力的分布（而非单纯人口数量）、以及局部核心区域的动态变化[14][15] 人口趋势与住房供给 - 中国总人口已连续三年负增长：2022年为14.1175亿人，减少85万人；2023年为14.0967亿人，减少208万人；2024年为14.0828亿人，减少139万人[5][6] - 人口预计将持续下降，长期预测显示到2100年可能降至6亿至7亿人[5] - 房屋供给与人口趋势形成剪刀差：住房存量面积不会消失且每年仍有新建，供给在缓慢上升，而总需求（人口）在缓慢下降[1] 房价现状与市场观察 - 部分城市房价已出现显著下跌，例如杭州某小区房价从3年前的400万元跌至约270万元，且近期呈现加速下跌趋势[10] - 房价下跌被部分观点视为积极现象，意味着普通家庭无需再为基本住房消耗毕生积蓄，生活资料成本降低[7][11] - 以香港“八万五计划”为例，增加供应导致房价大跌并引发持有资产者反对，最终政策回调导致房价长期高企，揭示了增加供应与维持资产价格之间的政策矛盾[11] 潜在需求与市场结构 - 当前中国人均住房面积约30-40平方米，但人们对更大居住面积（如人均60平方米）和更优居住品质（如人车分流、带电梯、带公共设施）存在潜在需求[8][12][13] - 这种改善型需求要转化为有效需求，前提是房价必须下跌到与居民收入相匹配的水平[8][13] - 房地产需求分析应“看钱不看人”，即关注有购买意愿和购买能力的有效需求，而非单纯的人口数量，购买力的集中（如高收入群体、特定人群聚居）能显著影响局部房价[15] 分析方法与区域差异 - “买房看人口”是流行但可能片面的观点，决定价格的核心是供需关系中的有效购买力[14][15] - 核心区域的定义是动态变化的，三十年前的核心区未必是今天的核心区，不能简单认为核心区房价永远上涨[15] - 房地产市场整体最优解与局部最优解不同，整体人口下降背景下，可能存在因购买力集中或结构性改善需求而保持景气的局部市场[14][15]