政策动态 - 2025年11月28日，证监会发布《商业REITs征求意见稿》，就推出商业不动产投资信托基金试点征求意见 [4] - 2025年12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将行业范围扩展至商业办公设施、城市更新设施，并在消费基础设施中增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目 [4] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但《商业REITs征求意见稿》在基金管理人、托管人要求、管理人职责及资产要求等方面的规定更为简洁 [6] 市场意义与机遇 - 在房地产市场承压下行背景下推出商业不动产REITs，旨在通过盘活存量商业不动产，改善企业资产结构，助力房地产行业向新发展模式转型 [5] - 商业不动产是海外成熟REITs市场的重要底层资产，此次扩充丰富了国内公募REITs市场资产类型，为市场投资者提供了更多选择 [5] - 海外REITs多在房地产市场承压时推出，通过为企业提供稳定的股权融资新途径，起到降低企业杠杆及优化资产结构的作用，推动企业从“重开发”向“重运营”转型 [5] 制度与产品展望 - 商办基础设施及消费基础设施在基础设施公募REITs及商业不动产REITs中均适用，具体类别及审核机制仍需等待证监会进一步的细则出台 [6] - 若推进双轨制审核，可为发行人提供更多选择，有望提升审核效率，加速REITs市场扩容，双轨可各有侧重，提供更灵活的制度设计及产品机制 [6] - 对于关键的扩募机制及试点税收政策，仍需关注其在商业REITs中的适用性 [6] 市场表现与估值 - 年末产品解禁及止盈动力增强，叠加产品供给扩张预期，使基础设施公募REITs二级市场短期承压 [8] - 从日本市场历史数据看，其写字楼REIT及酒店REIT历史分红收益率均值分别约为4.0%及3.7%，与目前国内基础设施公募REITs产权类产品分红收益率相近 [8] - 新品类商业不动产REITs的估值及底层资产的经营质量，是影响未来投资的关键因素 [8]