文章核心观点 - 2025年12月，28个重点城市新房供应呈现“提质缩量”特征，整体供应面积环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降19% [1][3][7] - 供应结构持续向改善型产品倾斜，且近8成城市供应主力集中在主城区 [4][12][16] - 尽管供应受限，但得益于年末房企冲刺释放折扣及改善盘占比提升，预期12月新房成交将迎来一波脉冲性复苏，环比回升显著，不过由于去年同期基数较高，同比降幅可能持续扩大 [1][5][19][20] 规模：12月28城供应约束依旧，一线持平上月、二线回调显著 - 整体供应低位收缩：12月28城预计新增商品住宅供应面积568万平方米，环比下降12%，同比下跌49%，2025年全年累计供应面积同比下降19% [3][7] - 一线城市环比持稳，内部差异显著： - 4个一线城市12月预计供应147万平方米，环比微降1%，全年累计同比下降15% [10] - 北京单月供应57万平方米，环比激增399%，同比大增224%，年末集中推盘 [10] - 上海供应进入“空窗期”，单月仅5万平方米，环比下降88%，同比暴跌93% [10] - 广州、深圳供应环比分别下降4%和26% [10] - 二线城市环比降幅显著，城市分化加剧： - 19个二线城市12月预计供应385万平方米，环比下降20%，全年累计同比下降19% [10] - 宁波、长春短期放量显著，环比增幅均超120% [10] - 武汉、长沙、合肥环比增幅超60%，属低位补货 [10] - 西安、成都、济南、福州等同环比降幅显著，均在6成以上 [10] - 三四线城市低基数下环比大增：5个三四线城市12月预估供应35万平方米，环比增长82%，全年累计同比下降22% [10] 结构：近8成城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导 - 产品档次结构以改善型为主：重点城市供应中，刚需、改善、高端产品占比分别为26%、56%和18% [4][12] - 城市产品结构分类： - 宁波、南京等城市刚需产品供应占比约6成 [12] - 郑州、广州、长沙、北京刚需与改善占比相当，均在4-5成 [12] - 上海、成都、天津、武汉等18城以改善产品为供应主力 [12] - 深圳、杭州、福州、无锡等城市高端产品占比在各档次中居首 [12] - 供应区域高度集中于主城区：重点城市主城、近郊、远郊供应占比结构为66%、24%和10% [16] - 城市区域结构分化： - 泉州、福州、郑州、南宁、西安、昆明、重庆等城市主城供应占比均在9成以上 [16] - 长春、济南、长沙、宁波等以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [16] - 上海、天津、南京本月以远郊项目为供给主力 [16] 预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著 - 成交预期脉冲式复苏：12月供应“提质缩量”叠加房企年末优惠折扣，预期将带动新房成交迎来一轮脉冲式翘尾行情，环比回升显著 [5][19][20] - 平均去化率维持低位：28个重点城市2025年12月预期项目平均去化率约30% [20] - 城市间分化持续加剧： - 上海、成都等前期热点城市成交预期低位持稳，供应缩量及部分热点板块销售滑坡制约成交放量 [20] - 天津、武汉、南京、合肥等城市延续弱复苏走势 [20] - 郑州、福州、厦门等弱二线城市预期新房成交回升幅度有限 [20] - 部分城市环比增长预期：北京、杭州、重庆等城市预计12月新房成交环比增长20%-30% [21]