文章核心观点 - 文章围绕房地产的投资属性展开讨论，呈现了从纯粹投资角度、自住与投资结合角度、以及资产配置角度对房地产投资的不同看法，核心观点认为房地产作为投资品的吸引力正在下降，其流动性差、交易成本高、长期回报可能不及股票等金融资产，但在特定条件下（如高租金回报、作为资产配置的一部分）仍可能具有投资价值 [1][2][6][10] 房地产作为投资品的劣势 - 从纯粹投资角度看，房地产类似一个交易佣金2%到3%、其他税费2%到5%的股票或基金，且交易价格相对大盘指数会出现越来越大的折价 [2] - 房地产交易需要自行寻找交易对手，平均成交周期长达6个月甚至2年以上，流动性差，很难轮动和产生独立行情 [2] - 房产是消费品，会折旧，过5年需要重新装修以维持租金，装修费用是一笔不小的开支 [8] - 在人口下降、城市化进程基本结束的情况下，房产作为大宗消费，其涨幅可能跑不赢股票，因为存量房屋已能满足居住需求，而股市在衣食住行、科技、产品出海等领域能获得更高收益 [6] - 日本东京房地产指数从1990年的120点跌至2003年的60点，随后上涨至2023年的110点，上涨接近一倍，而同期日本非金融指数从1998年的200点上涨至2017年的800点左右，上涨4倍，显示长期来看股票回报高于房产 [5][6] 考虑投资房地产的特定条件 - 当房价连续两年上涨，且每年涨幅超过5%时，会考虑投资买房 [1] - 当每年租金收入达到房产价值的5%以上时，会考虑投资买房 [1] - 在零首付且贷款贴息的极端优惠条件下，会考虑投资买房 [1] - 个人操作上，只购买好地段、租金回报率超过5%的公寓，即使扣除装修折旧和托管费用 [3] - 仅在股市盈利后，才会拿出部分盈利购买公寓，不强制配置 [3] - 将房地产作为资产配置的一部分，个人会考虑配置25%的资产在房产上 [10] - 当通胀起来，例如CPI大于3%甚至大于2%时，需要买房的人应该出手 [11] - 只要经济实际增长，房价就有上涨理由，例如韩国和台湾在少子化、老龄化背景下房价趋势仍上涨 [12] 自住与投资的考量 - 自住购房主要考虑工作地点和通勤时间，应围绕工作地点就近选择，通勤时间过长不值得 [3] - 自住购房时，老城区的大户型房源稀缺，选择范围应优先考虑面积等实际居住需求 [3] - 对于不从事证券投资的人而言，投资房产需等待潜在接盘侠变多，例如人口出生数量回升或停止下滑 [2] - 年纪较大者投资买房，更看重房屋质量和地段，旨在拥有一个稳定的居所，即使房价下跌也能为子女留下资产 [13] 对房地产投资属性的观念转变 - 房地产从一个“永远涨”人人争抢的投资品，转变为了消费品，这种观念变化可能过于极端 [9] - 根据《穷爸爸富爸爸》的观点，能持续产生现金收入的房产是资产，而无法产生现金收入且需要持续花钱维护的房产是负债 [7] - 高杠杆、高位买入房产是导致投资失败的重要原因，不能归咎于市场 [13][14] - 对于多渠道投资者，首要问题是确定用多大比例的现金投资房地产，这比预测市场底部更为实际 [14]