恒大集团的兴衰历程 - 公司从全球房企市值榜首跌落，于2025年8月25日正式从港交所退市，创始人许家印被转至深圳拘留，其香港家族信托基金遭击穿 [4][5][6] - 公司以总计2.4万亿元的债务和全面溃败告终 [7] “快”字诀的商业模式与扩张 - 公司通过极速的杠杆游戏，以39亿元资本撬动了2万亿元债务，在负债率长期超过85%的情况下，仍保持超越90%的A股上市公司的分红率 [10] - 公司在二十多年间于全国280个城市同时开发超过1300个项目，包括一系列超大型文旅城 [11] - 公司后期进行极速跨界尝试，涉足足球、冰泉、汽车等领域，但基本干一行亏一行，其中恒大汽车累计亏损超千亿元，仅交付1389台车，相当于每台车亏损近8000万元 [12][13] 关键转折点：“恒大海上威尼斯”项目 - 该项目是公司扩张模式的关键转折点，其特殊之处在于极低的土地成本 [16][17] - 2006年，公司通过填海造地在江苏启东寅阳镇获得近万亩土地，并将9000亩项目分割成13块少于50公顷的海域，从而绕开审批，直接取得13个海域证 [19][21] - 项目于2012年开盘，小高层观海公寓售价为5200～6200元/平方米并带装修，与当时直线距离50公里、房价3万元/平方米的上海形成巨大价差 [23] - 项目首次开盘便创下热销20亿元的长三角楼市销售奇迹，2016年三期开盘时再次以超28亿元的销量刷新纪录 [25] 营销策略与“造梦”机制 - 公司采用狂撒钱的营销方式，为项目描绘宏大规划，并投入巨资建设基础设施，宣称打造“内地最为豪华的房地产项目” [26][27] - 公司进行洗脑式营销，在纸媒中夹带楼书，并在上海主流商圈设置临时售楼处，消息迅速传遍江浙沪 [30] - 公司采用阵地拉人战术，在上海设立多个站点免费接送客户看房，开盘时每天有近万名消费者到访，接送大巴一天超过200辆，许多购房者看一次沙盘即下单 [33] - 公司联合小旅行社提供免费旅游并插入看房环节，进一步降低看房门槛 [33] 利用“公众乐观偏误”持续扩张 - 公司发现了利用公众“房价永远涨”的乐观心理进行扩张的秘诀 [37][38] - 公司采用“画更大的饼掩盖前面不好的小饼”的开发方式，文旅城项目一个比一个大，效果图一个比一个绚烂 [39][41] - 海南恒大海花岛项目是此模式的巅峰，2015年创造出10天认筹到访10万人、销售金额122亿元的奇迹，营销手法与海上威尼斯如出一辙 [42][43] - 公司认为地产的本质是造梦，公众的印象和期许才是真正的“印钞机” [43] 财务运作与风险转嫁 - 公司利用商票制度向供应商出具商业承兑汇票代替工程款，将经营风险转嫁给上下游企业 [46] - 供应商因看到公司规模不断扩大、销售额屡创新高而长期接受该制度 [48] - 公司在财务上存在挪用预付款做假营收、加大分红比例将预付款套出等操作 [50] - 根据表格数据，恒大集团过去十年合并报表现金分红合计达1142.17亿元，上市公司中国恒大公告的分红金额合计为672.83亿元 [50] - 公司利用恒大金服向员工摊派理财产品，即便在P2P集体暴雷后仍在发行 [51] 风险暴露与危机爆发 - 2021年中央的“三道红线”政策使公司长期隐藏的财务问题暴露 [57] - 2023年公司中期报告显示，总负债高达2.38万亿元，总资产仅1.74万亿元，资不抵债缺口近6400亿元 [58] - 危机导致全国数百个项目停工，数以万计业主和大量供应商受损 [59] - 公司庞大的规模造成了行业的强绑定效应，暴雷后牵连甚广 [60] 行业背景与系统性因素 - 在中国房地产的黄金时代，整个行业普遍采用“高负债、高周转、高杠杆”模式运作 [64] - 预售制让开发商能够用少量资金撬动庞大回报，2015年前后大部分房企仅需投入30%的资金即可启动项目并快速回笼全部房款 [64] - 公司利用此模式快速增长，合约销售额从2014年的303亿元快速扩张到2015年的2013亿元 [65] - 2011年至2021年间，中国主要城市地价年复合增速高达11%，土地价格持续飙升 [67] - 金融机构的“顺周期”行为在行业上升期为公司提供了大量授信，2017年至2019年间，公司年均新增有息负债超千亿元 [67] - 审计机构未能尽责，普华永道曾连续两年帮公司做假数据、美化财报 [68] - 普通购房者的“羊群效应”和“买涨不买跌”心理，倾向于选择市场规模最大的企业，忽视了背后风险 [70] - 1949年至2019年，中国城镇化率跃升至60%，近4亿人口涌入城市，创造出巨大的刚性住房需求 [71][73] - 在其他金融投资工具不普及的时代，不动产成为普通家庭对抗通胀的首选，2024年中国家庭资产中房产占比已达78.1% [73][74] - 2008年后房贷政策的持续放松，不断降低了购房门槛 [75] - 在长达20年的市场环境下，房企的快速扩张成为一种时代必然 [76][77] 对行业本质的反思 - 恒大的问题并非个例，在整个地产行业疯狂扩张的三十年里，各种故事内核惊人一致 [79][80] - 行业普遍相信“房价永远涨”的预期掩盖了所有问题，拿地盖楼就不愁卖 [81] - 行业深层的原罪在于难以区分项目的成功是源于产品力，还是仅仅搭上了时代的便车 [82] - 真正的房地产行业需要对土地的理解、对产品的钻研、对居住本质的探索，而非一条捷径 [82][83]