中央经济工作会议对房地产行业的战略部署 - 会议是“十四五”收官与“十五五”开局衔接期的战略定调，紧扣“推动高质量发展”核心，为房地产发展新模式搭建框架，旨在为2026年经济“质的有效提升和量的合理增长”注入信心 [2] 与“十五五”规划的衔接与落地 - 会议部署是对“十五五”规划建议框架的具象化落地，统筹发展安全、坚持高质量发展、扩大内需及防范重点领域风险 [2] - 稳增长与提质效层面，目标拆解为积极宏观政策与八大任务：积极财政政策保持赤字规模与支出强度，适度宽松货币政策灵活降准降息，并强调发挥存量与增量政策集成效应 [2] - 防风险领域，将“积极稳妥化解重点领域风险”列为八大任务之一，明确提出稳定房地产市场的具体路径，包括因城施策控增量、去库存、优供给，收购存量商品房作保障房，深化公积金改革等 [3] - 扩大内需方面，将高质量城市更新纳入内需框架，通过改造投资与品质需求释放激活双引擎 [4] 相较政治局会议的深化：风险化解任务具象化 - 相较于12月8日政治局会议的原则性定调，中央经济工作会议进一步细化任务，将“稳楼市”提升为化解风险的核心抓手，明确其“经济重要组成部分”定位 [5][6] - 会议将防范重点领域风险具体化为稳楼市与化地方债两大任务，提出“控增量、去库存、优供给”三维路径，以应对楼市低迷—土地收入下滑—财政承压的风险传导链 [6] - 会议将“稳楼市”与“新模式”、“好房子”深度绑定，跳出短期刺激思维，凸显房地产从短期工具到长期稳定器的定位转变 [6] - 收购存量房作保障房实现去库存与保民生双赢，公积金改革旨在激活合理需求 [6] 城市更新的战略升级：成为稳楼市与建新模式的双引擎 - 会议将城市更新的表述由2024年的“大力实施”升级为“高质量推进”，标志其从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎 [7] - 从稳楼市看，城市更新直击供需错配矛盾，存量端通过城中村、危旧房改造转化优质房源，增量端以配套基建带动周边需求 [8] - 据统计，2025年约三成稳楼市政策涉及城市更新，而我国2000年前建成房屋占比超35%，更新释放的持续需求成为市场企稳关键 [8] - 广州黄埔区推行房票安置以来，已通过房票认购商品房超5000套，印证其去化实效 [8] - 从发展新模式看，城市更新推动行业从“建房子”向“造空间”转型，强调存量盘活与功能升级，为房企开辟开发+运营新路径 [8] - 城市更新成为“好房子”建设载体，武汉上半年高品质住宅热销带动新房网签占比增长31% [8] 要素市场化改革：打通存量盘活与城市更新的关键链路 - 会议首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑 [10] - 改革打破要素流动壁垒，例如通过“工业用地转居住用地”市场化定价机制，让低效用地向需求旺盛区域流动；将闲置商业用房改造为保障性租赁住房 [11] - 城镇建设用地指标互换破解核心区地紧、外围区闲置矛盾 [11] - 改革助力房企转型，房企可通过租赁土地、合作开发参与更新以降低资金压力；部分城市试点土地续期、共有产权用地供应，推动行业从重资产向轻重并举转型 [11] 行业发展的短期与长期逻辑 - 会议部署构建起“短期稳市场—中期建模式—长期促转型”的完整逻辑 [13] - 短期来看，“因城施策去库存”、“收购存量房作保障房”等措施直接缓解库存压力，房地产融资协调机制已为“白名单”项目提供超7万亿元贷款 [14] - 长期而言，行业进入“存量更新+要素优化”新阶段，需求侧因我国城镇35%的存量住房建成超20年，老龄化与家庭小型化催生持续更新需求 [14] - 供给侧通过要素市场化改革让土地、资金等精准对接需求，降低行业对土地增值的依赖 [14] - 城市更新与要素市场化改革共同搭建长效框架，支撑行业从规模红利转向质量红利 [14]