文章核心观点 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见 旨在通过多种模式和政策支持 畅通新房与二手房交易渠道 激活住房消费潜力 巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] 换新模式 - 卖旧换新模式：支持房地产经纪机构开展业务 与房企和购房者签订三方协议 旧房在约定时间内售出则按流程购买新房 未售出则由机构兜底收购或退还意向金 购房者无需承担违约责任 [4][9] - 收旧换新模式：鼓励各类主体市场化收购二手房 提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径 政府可指定国企收储用作保障性租赁住房等 房企可允许旧房款抵顶新房款 [4][9] - 拆旧换新模式：探索城镇老旧住房原拆原建更新 在符合规划和安全要求前提下 允许补齐公共配套设施 新增建筑量不计容积率 [4][9] 旧房处置途径 - 鼓励旧房焕新再售：支持通过“微改造+功能升级”模式对旧房进行美化装修 提升房屋品质和市场竞争力 [4][9] - 支持用于发展租赁住房：鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房 探索“收储+托管”运营模式 [4][9] 成本与金融支持 - 降低换新成本：鼓励各市对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴 同时鼓励房企给予优惠 引导中介机构降低服务费用 [5][9] - 完善金融服务：引导银行等金融机构为收购旧房开发专项金融产品和服务 拓宽住房公积金使用范围 开展二手房公积金贷款“带押过户”业务 并允许符合条件的“以旧换新”购房者再次申请公积金贷款时核减一次贷款次数 [5][9][10] - 用好经营性物业贷款：允许符合条件的房地产开发企业等以经营性物业为抵押申请贷款 用于物业的装修改造或运营维护 [9][10] 交易流程与服务优化 - 优化服务流程：推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同 提供“一站式”服务 减少居民“多头跑、反复问” [5][9] - 优化网签备案：允许居民先与房企签订新房买卖合同 待旧房完成转移登记后再办理新房网签备案 以最大限度享受国家退税政策 [5][9] - 完善评估机制：各市制定二手房价格评估细则 推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式 打造公开、可追溯的评估体系 [9] 地方实践案例 - 淄博、烟台：已先期开展“卖旧换新”活动 支持中介机构帮卖旧房 完成住房“以旧换新”1200余套 [5] - 潍坊：建立“以旧换新”兜底包销机制 累计完成202套旧房收购 抵顶购房款1.62亿元 [5]