2025年11月重点城市二手房市场成交概况 - 2025年11月，重点监测的30个城市二手房成交规模环比增长14%，但同比下降20% [2][13] - 2025年前11个月累计成交同比增幅收窄至3%，显示二手房成交动能持续放缓 [2][13] - 核心城市如北京、上海、杭州成交环比转增，但同比跌幅仍在15%以上 [13] 二手房成交总价段结构变化 - 低价房源（200万元以下）成交占比显著增长：因市场低迷，业主“以价换量”加剧，极致刚需客群向二手房市场集中 [3][4] - 上海：2025年11月总价200万元以内房源成交套数占比达49.71%，环比上升0.99个百分点，同比大幅上升13.12个百分点 [4] - 北京：该总价段成交占比同比增长8.33个百分点 [4] - 杭州：该总价段成交占比同比增长6.67个百分点 [4] - 中端改善需求（300万-1000万元）全面“塌陷”：该总价段成交占比同环比全线下降，主要受新房优质产品分流及二手房置换链条受阻影响 [4] - 中高端改善需求在部分城市出现复苏： - 深圳：2025年11月800万-3000万元总价段成交套数占比同环比齐增 [4] - 杭州：2025年11月300万-600万元总价房源成交套数占比环比增幅较为显著 [4] 二手房成交面积段结构特征 - 小面积户型（70平方米以内）仍是成交主力：京沪深三城2025年11月该面积段成交套数占比均在30%以上 [7][8] - 深圳：70平方米以内小面积段成交占比同环比增幅均超过1.2个百分点 [8] - 北京与深圳：该面积段占比环比虽降，但同比保持正增长 [8] - 舒适性大面积房源占比增加：部分面积段成交占比呈现同环比齐增，反映“一步到位”的自住需求 [8] - 北京：100-140平方米面积段 - 上海：140-160平方米面积段 - 杭州：90-120平方米及140-180平方米面积段 [8] 二手房成交区域分布特征 - 上海：成交占比增长区域多为城市近郊片区，如闵行区、浦东区 [9][10] - 北京、深圳、杭州：成交占比增长区域多为城市核心区 [9][10] - 北京：海淀区、朝阳区 - 深圳：福田区 - 杭州：拱墅区、滨江区、钱塘区 [10] - 上海主力区域成交集中度上升：浦东区和闵行区既是2025年11月环比涨幅TOP3区域，也是成交套数占比TOP3区域 [10] 后市预判与市场趋势 - 预计12月京沪深杭等城市二手房成交将延续低位震荡格局 [13] - 核心城市二手房价仍处下行周期，“以价换量”趋势短期内将延续 [13] - 中高端改善小区的成交量主要取决于新增挂牌量及新房市场优质产品的入市情况 [13] - 刚需盘交易仍以价格为关键导向 [13] - 市场已过渡为买方市场，购房者更注重性价比，导致区位偏远、功能缺失的“老破小”房源交易周期拉长，去化困难 [13]