2025年公募REITs政策革新与市场发展 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入发行范围 [3] - 782号文简化扩募申报流程，取消前期辅导，允许跨区域、跨行业（具有关联性）整合资产，提升了REITs管理人的资产配置灵活性 [3] - 政策强调“优中选优”，优先支持对国家重大战略有推动作用的优质项目，并建立项目工作台账以实现良性循环 [4] - 政策新增对民间投资项目的专项协调服务机制支持，旨在形成“国有+民营”双轮驱动的市场格局 [4] - 商务部等九部门联合发文，明确优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，政策向社区服务领域延伸 [5][6] 2025年公募REITs市场表现与规模 - 截至2025年10月21日，年内上市的公募REITs（含扩募）募集资金总额为415.38亿元，市场已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模达58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募在审批中 [8] - 2025年上市的REITs项目类型多样，包括消费类基础设施、数据中心、发电、仓储物流、产业园、租赁住房等，其中华夏凯德商业REIT募集22.87亿元，中金唯品会奥莱REIT募集34.80亿元，南方润泽科技数据中心REIT募集45.00亿元 [10] - 截至2025年10月21日，有12只首次发行的公募REITs处于已申报未上市阶段，预计年底前仍有数只产品上市，类型涵盖能源、仓储物流、产业园、高速公路和消费类基础设施等 [12] - 在审的12只产品中，能源类有3只，仓储物流、产业园、高速公路和消费类基础设施各2只，租赁住房1只，其中3只已通过审批 [13] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地、上海地产8家房企的11只REITs产品上市，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企旗下已上市和已申报的13只REITs（不含扩募）底层资产集中在消费类基础设施（7只）和租赁住房（3只），其次是产业园（2只）和仓储物流（1只） [17] - 房企发行的消费类基础设施REITs募集规模占所有已上市同类REITs的65.6%，是发行主力；其租赁住房类REITs占比为30% [17] - 相对于全市场2075.72亿元的总规模，房企的参与程度仍然相对较低 [17] - 多家头部房企明确表示将扩大REITs布局，华润置地推进常态化扩募并探索Pre-REIT等多层次产品，新城控股推进多层级REITs产品并已完成持有型不动产ABS申报 [18] - 万科旗下中金印力消费REIT已完成发行，仓储物流REIT获受理，保租房REIT在审批中，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] 公募REITs对房企战略转型的意义 - 公募REITs能帮助房企从“开发商”向“运营商”角色转变，推动资产结构由“重”向“轻”调整，打造“投融管退”全链条业务模式 [20] - 发行REITs可提升集团旗下商业板块的独立性，使其能通过市场募集资金实现自给自足，从而释放沉淀在自持物业中的资金，用于偿债或补充流动资金 [23] - 对于拥有优质商业项目的房企，发行REITs有助于加快轻资产化转型，盘活长周期低回报存量资产，募集资金可用于再投资，降低资产沉淀成本 [23] - REITs有助于房企在非住宅领域深耕，孵化潜在商业项目，提升项目回报率，实现资产增值 [23] - 对于流动性紧张但运营稳定的房企，REITs可作为融资转型的辅助手段，但解决债务压力的最优解仍是直接出售重资产 [24]