文章核心观点 - 明年房地产去库存是稳定市场和推动行业向新发展模式转型的关键 需从供需两端协同发力 目标不仅是消化库存 更是要引导市场找到与人口结构、城市化阶段及居民收入水平相匹配的新供求平衡点 以实现行业行稳致远并为经济高质量发展提供支撑 [1][4] 库存现状与去库存紧迫性 - 全国商品房待售面积自3月以来已连续9个月减少 但截至11月末绝对规模仍超7.5亿平方米 叠加二手房挂牌量较多 库存压力依然很大 [1] - 去库存已成为着力稳定房地产市场的当务之急 [1] 供给端去库存措施 - 盘活存量：收购存量房用于保障性住房等是重要抓手 可加快商品房去库存、缓解房企资金压力并快速增加保障房供给 但自去年5月政策推出以来进展相对缓慢 受制于资金来源、定价机制、项目选择标准等多重制约 [2] - 预计明年收储工作将加力推进 配套政策有望优化 如在收购主体、用途、价格等方面给予地方政府更大自主权 收购用途可能拓宽至城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等 [2] - 严控增量：在库存较高地区预计将限制宅地供应 从源头避免库存加剧 [2] - 优化供给结构：增加高品质“好房子”供给以激活改善性需求 预计“好房子”建设将进一步推进 但会强调“有序”推进以避免对现有库存造成短期冲击 [2] 需求端去库存措施 - 需因城施策释放居民刚性和改善性需求 市场普遍认为一线城市不合理的住房消费限制有望进一步松绑 其他城市仍将以购房补贴和住房公积金政策为主 [3] - 公积金政策支持力度预计将加大 未来改革举措可考虑提高贷款最高额度、降低首付和利率、支持异地互认互贷、支持家庭代际互助、支持提取公积金用于首付、扩大提取使用范围等 [3] - 为降低购房者贷款负担 房贷利率仍有进一步调降空间 房贷利率补贴政策的可能性也受到关注 [3] 行业长期发展空间 - 我国城镇化进程尚未结束 新型城镇化将持续带动新市民群体的刚性住房需求 [3] - 人民群众生活品质提高带来的“以旧换新”“以小换大”的改善性住房需求潜力巨大 房地产仍有较大发展空间 [4]