房产税与城镇土地使用税概述 - 房产税和城镇土地使用税常被合称为“房土两税”，分别针对房屋和土地征收，是常见税种 [2] 征税范围 - 两税的征税范围均覆盖城市、县城、建制镇和工矿区 [2] 纳税义务人 - 房产税的纳税义务人通常为产权所有人，在产权全民所有、出典、产权人不在或产权未定等特殊情况下，分别由经营管理单位、承典人、代管人或使用人缴纳 [3] - 城镇土地使用税的纳税义务人通常为拥有土地使用权的单位或个人，在土地使用权人不在、权属未定、共有或承租集体建设用地等特殊情况下，分别由代管人、实际使用人、共有各方或承租方缴纳 [3] 应纳税额计算 - 房产税计算分为两种方式：从价计征时，应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%，以上海为例，2019年1月1日后扣除比例为30%；从租计征时，应纳税额=不含增值税租金收入×12% [4] - 城镇土地使用税根据土地所在区域等级按年征收，以上海为例，税额标准分为五级：一级区域每平方米年税额15元，二级10元，三级6元，四级3元，五级1.5元 [4] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房，从房屋交付使用之次月起计征；购置存量房，从权属登记机关签发权属证书之次月起计征；出租、出借房产，从交付之次月起计征 [5] - 房产税方面：自建房屋从建成之次月起计征；委托建设房屋从办理验收手续之次月起计征；房地产开发企业自用、出租、出借商品房从房屋使用或交付之次月起计征 [5] - 城镇土地使用税方面：征收的耕地从批准征收之日起满1年时开始缴纳；征收的非耕地从批准征收次月起缴纳；有偿取得土地使用权从合同约定交付土地时间的次月起缴纳，合同未约定则从合同签订的次月起缴纳 [5] 税收减征政策 - 对个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税 [6] - 对企事业单位、社会团体等组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税 [6] - 对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，减半征收房产税和城镇土地使用税 [7] 税收免征政策 - 国家机关、人民团体、军队、全额拨款事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税 [8] - 个人所有非营业用的房产及经财政部批准免税的其他房产，免征房产税 [9] - 市政街道、广场、绿化等公共用地，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，以及财政部另行规定免税的能源、交通、水利等用地，免征城镇土地使用税 [10] - 经批准开山填海整治和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5年至10年 [11] - 对个人出租住房，不分用途，免征城镇土地使用税 [12] 企业所得税视同销售 - 当企业发生非货币性资产交换，或将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、职工福利等用途导致资产所有权转移时，需视同销售确认企业所得税收入 [18] - 常见视同销售情况包括：用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福利、用于股息分配、用于对外捐赠等 [18] - 视同销售收入的确认需按“两步走”：第一步按市场价确认视同销售收入，第二步按成本价结转视同销售成本 [19] - 举例说明：企业将成本50元/盒、市场售价80元/盒的100盒月饼作为员工福利，需确认8000元（80元/盒 × 100盒）的销售收入，并结转5000元（50元/盒 × 100盒）的成本 [19] 社区家庭服务业契税优惠 - 根据2019年第76号公告，为支持社区家庭服务业发展，自2019年6月1日至2025年12月31日，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税 [22]