政策背景与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策 包括调整限购和优化信贷 旨在稳定市场并促进交易活跃 预计更多城市将跟进[1] - 中央经济工作会议明确明年地产工作目标为“着力稳定房地产市场” 并提出因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等手段[2] - 扩大内需是战略之举和紧迫任务 地产业关联大规模投资及装修、家电、家具等消费 在内需中占有重要地位 稳定房地产市场对扩大内需至关重要[1] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关 是工业化与城镇化后的普遍转型阵痛[1] - 由于存量新房供给较大 加上二手房加入市场 形成了“供强需弱”的局面[1] - 市场自身处于增量减少阶段 当前难点在于“去库存” 即更快消化存量以实现供需动态平衡[2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升到现在的45% 在主要城市已占60%以上[2] 存量消化路径与措施 - 存量住房由尚未出售的存量商品房和二手房两部分组成[2] - 在人口流入城市 鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 产权转移可快速消化库存并修复市场预期[2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要 可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值 以减少出售压力[2] - 市场存量正逐步消化 一线城市租金回报率正在回升 且因利率下行更具吸引力 市场正朝有利方向发展[3] 政策方向与协同 - 稳定房地产市场应综合施策 发挥协同效应 各城市需根据自身情况平衡好市场和保障、租赁和购买、增量和存量、二手和新房间的关系[3] - 全国主要城市应协同推进政策 在更大范围内产生作用 以提升市场影响力 改善居民预期 增加市场信心[3] - 我国新型城镇化仍有空间 在过去几年优化增量与消化存量的政策配合下 房地产市场正在逐渐企稳[1]