上海二手房市场成交数据与体感背离的现象 - 上海二手房市场连续两个月（11月、12月）成交破两万套，预计12月成交约2.2万套，全年月均成交也达到2万套 [5] - 尽管市场成交数据火热，但许多人体感上却感受不到市场的热度 [6] 市场成交结构发生根本性变化 - 当前市场主力成交并非来自传统认知中的主流购房者，而是由低总价客群支撑 [6] - 中介机构为提升市占率并接触真实购房者，开始大力推广“亲属过户代办”业务，侧面反映了常规二手房交易的不振 [6] - 目前上海二手房市场50%的购买力是总价200万以下的需求，相比三年前50%购买力对应的300万总价段，下滑了100万 [7] - 上海总价300万以下的客户占比已超过70%，低总价客群购买力在一年内急速放大，支撑了绝对成交套数 [8] 刚需客群定义与行为模式转变 - 当前入市的刚需客群本质发生变化，并非常规的年轻人或大学毕业生，而是已在上海务工多年、此前未计划买房的人员 [9] - 这部分客群发现部分房源总价仅一百多万，凑足首付后月供与租金相近，从而推动其购房决策 [9] - 他们的目标房源主要是市中心降价幅度大、易于议价的“老破小”，满足面积凑合与出行方便的核心需求 [10] - 这部分客户对价格极度敏感，推动了“手拉手交易”（亲属过户代办）业务的公开化，以降低交易成本 [11] 市场成交回暖的实质与信号 - 市场数据火热但体感不强，是因为传统认知中的购房者仍未入市，而此前被认定为无购买力的人群进入了市场 [12] - 这部分低总价成交的关键作用在于激活了“老破小”的流动性，为房东向上置换提供了可能，具备“一套带两套”的链条启动潜力 [12] - 楼市回暖最重要的指标是“刚需开始买房”，无论刚需客群如何变化，其入场即意味着价格已跌至其心理价位，是对市场的巨大支撑 [13] - 当前刚需入场的意识若得到巩固，即是楼市开始回暖的根本理由 [13] 一二手房市场联动与未来展望 - 此前一手房市场的火热主要由豪宅化产品吸纳全国3000万以上购买力驱动，但这种需求缺乏联动性，难以形成滚雪球效应，导致一手房市场转冷 [14] - 当前二手房成交套数回暖的重要结论是“基底刚需开始下场”，这股力量能推动“老破小”释放解套，促使房东向上置换，从而激活整个行业的蓄水池 [14] - 只要2024年1月市场成交能稳住2万套，叠加春节后的小阳春效应，对明年的市场表现抱有信心 [15]