核心观点 - 在2024至2025年美联储大幅降息背景下，由于房贷利率降幅有限，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态 [4] - 展望2026年，尽管“特朗普房改”可能出台，但受制于政策传导、立法约束及建设周期滞后等因素，美国房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是2026年美国房地产维持弱复苏状态 [4][6][7] - 若想要美国地产周期出现明显复苏，5%左右的房贷利率或是启动指标，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [4][8] 当前市场疲弱原因分析 - 核心原因在于房贷利率降幅有限，尽管美联储连续降息，但房贷利率仍维持6%以上的高位，明显高于存量抵押贷款利率均值4.3%左右的水平 [5] - 需求端受高房价、高房贷利率及可负担性危机影响，居民购房和按揭需求持续走低，2025年新房和成屋销售量低于2024年水平 [4] - 供给端方面，成屋市场因“锁仓效应”库存偏紧，新房供给受建材关税税率上涨与利率波动影响而回落，美国房价在供给紧张支撑下延续高位 [4] - 形成了“供给紧张→房价上涨→需求进一步恶化”的循环 [5] 2026年“特朗普房改”政策路径与影响 - 随着2026年美国中期选举临近，“特朗普房改”可能沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径推进 [4][6] - 具体政策思路可能涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态释放联邦土地用于住房建设等 [6] - 但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转 [7] 美国房地产周期前瞻观测指标 - 通过观察美国现有房贷利率与存量房贷利率之间的利差，可以较好把握美国地产周期的拐点 [8] - 历史数据显示，当利差回落至90-100bp区间，也即5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标 [8] - 若房贷利率降至该合意区间，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [4][8]