文章核心观点 - 当前养老金融市场存在“劣币驱逐良币”的怪现状，即养老诈骗频发，而正规的“以房养老”金融产品（信托版和保险版）却发展缓慢，面临复制难、推广难的问题 [1][2] - 住房资产是中国城镇居民家庭资产的重要组成部分（占比超过60%），通过机制完善的金融工具推进“以房养老”，对于盘活万亿级存量住房资产、丰富养老资金来源、激发市场活力意义深远，但任重道远 [2] 信托版“以房养老”现状与挑战 - 制度破冰与试点案例：在地方政府推动下，不动产信托登记已在北京、上海、广州、厦门、天津、苏州等六个城市试点破冰，使服务从高净值人群走向普通家庭 [3] - 北京通州区70岁居民田女士为其自闭症儿子办理了全国首例不动产信托财产登记，将唯一房产纳入信托以提供终身照护的经济来源 [3] - 上海近80岁的李女士通过设立不动产信托，解决了无子女情况下的晚年生活保障和房产传承问题 [4] - 核心推广难题：税收与制度障碍：首单落地后普遍遭遇“推广难题”，主要障碍在于税收问题 [4] - 重复征税问题：由于缺乏“非交易过户”制度，信托设立与处置阶段被视为两次产权转移，需重复缴纳契税、印花税等税费 [4][5] - 信托税收身份问题：信托产品无法成为不动产持有主体和纳税主体，需以信托公司名义缴税，适用较高税率，涉及增值税、房产税、土地增值税等 [6] - 在已落地案例中，各方对双重征税和税收成本较高异议较多，税负分担尚未形成规模化推广的成熟模式 [6] - 地方应对尝试：例如北京通州区通过“政府引导+社会参与”模式，由慈善信托专项补贴特殊需要家庭设立不动产信托的契税费用，单户最高资助2万元 [6] 保险版“以房养老”现状与挑战 - 发展历程与规模：自2015年首款产品上市，探索已逾10年，但发展缓慢，“叫好不叫座” [7] - 目前仅幸福人寿一家公司批量开展业务 [8] - 截至2025年8月底，幸福人寿累计发放养老金超过1.2亿元，仅为149户家庭、218名老人提供保障 [8] - 产品模式：老年人住房反向抵押养老保险允许老人将房产抵押给保险公司，继续居住并定期领取养老金直至身故，身故后保险公司获得抵押房产处置权 [7] - 发展受阻原因： - 客户准入限制：咨询家庭多，但最终投保少，主要原因包括：年龄不合适、房子不合适、投保阻力大 [8] - 保险公司面临的现实难题： 1. 项目周期长，业务前期现金流压力大 [8] 2. 房价波动风险大，对保险公司偿付能力和风险管理压力大 [8] 3. 房屋债权确认存在挑战，公证遗嘱效力可能被临终前最后一次有效遗嘱覆盖，影响处置环节债权实现 [8] 发展契机与建议 - 公众认知与顶层设计：公众认知不足是突出制约因素，需政府部门、金融机构等多方协同的长期过程 [9] - 专家观点与建议： - 中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文指出，住房反向抵押产品具有增加退休收入来源和保障居家养老方式的不可替代性，我国潜在市场和需求明显 [9] - 政策与立法建议：完善政策与立法，参照国际经验引入担保机制（如对承保人或双向提供保险），以降低风险、激发市场活力 [10] - 丰富实现形式： 1. 推广通州已落地的不动产信托财产登记制度，优化税收政策，避免重复征税，以服务特殊群体养老传承需求 [10] 2. 支持保障房领域的“以房养老”产品创新 [10] - 行业人士建议： - 不动产信托普惠化需打通“登记—税收”政策闭环，核心在于消除重复征税与明确信托纳税身份，推进信托税制建立 [10] - 应明确可纳入养老金融或普惠型信托产品的不动产信托种类，制定专项政策配套，避免双重征税 [10] - 有信托公司负责人指出，房产装入信托是建立信托关系而非真正产权转移，在处置阶段缴税较为合理，解决重复征税问题将使该领域成为一片蓝海 [11]