核心观点 - 中国房地产市场的投资逻辑已发生根本性切换，从过去的成长股投资、趋势投资转向价值投资，行业正经历深度调整和价格回归 [9][10] - 国家政策与资金流向已明确从房地产转向“两重”（国家重大战略、重点领域和薄弱环节安全）和“两新”（设备更新、消费品以旧换新）等领域，房地产行业失去了持续做多的资金支持 [13] - 一线城市（如北京）房价出现显著下跌，市场情绪低迷，购房者心理和财务压力增大，房地产的资产属性和吸引力正在减弱 [1][5][6][11] 市场现状与价格表现 - 北京海淀区房价出现大幅补跌：2023年11月某房产成交价为750万，而同年6月同户型低一层成交价为968万，半年内价格下跌显著 [1] - 市场情绪极度冷淡：当前社会话题已从房产转向生活品质与旅居，显示房地产的关注度大幅下降 [2] - 全国房价普跌：有案例显示2016年初购买的房产价值已下跌超过60%，市场呈现“全国一盘棋”的下跌态势 [12] - 历史对比显示下跌速度相对较慢：与2015年房价快速上涨（如东莞松山湖房价半年内从5500元/平涨至12000元/平）相比，当前新盘价格并未出现同等速度的腰斩 [8][9] 购房者行为与心理变化 - 购房财务负担实际加重：过去购房主要考虑首付（例如1000万房产首付300万），现在由于房价下跌和工作不稳定，买家倾向于全款或减少贷款，导致实际需要动用的现金增加（例如600万房产需掏600万）[5][6] - 房价收入比过高：以北京为例，一个年收入20万的大学毕业生，需要拿出十年总收入也难在工作地附近购买60平米住房，显示房价对中低收入群体而言依然昂贵 [11] - 人口流动逻辑改变：随着一线城市房价下跌和常住人口负增长，外地人迁居大城市的动力减弱，因为留在三四线城市可能更经济（可节省约500万）[3][4] 政策与资金环境分析 - 国家战略重心转移：当前及未来的政策资金主要投向“两重两新”，房地产相关的城市更新所能获得的资金份额减少 [13] - 历史资金投入趋势：根据表格数据，房地产在全债中的结构占比预计将从“十四五”（2021-2025）期间的24%，进一步下降至“十五五”（2026-2030前瞻）的11-13% [16] - 核心融资渠道收窄：房地产融资从过去的棚改贷、土储专项债等，转变为主要依靠城市更新和保障房，且要求收益覆盖倍数等严格条件 [16] 行业长期逻辑转变 - 投资范式切换：房地产投资早年属成长股投资，2015年后进入趋势投资，现在正回归价值投资，需用价值指标衡量，但价值显现并不等同于立即见底 [10] - 部分房产属性改变：一些缺乏功能、配套和产业的远郊房产，其投资炒作属性（“赌桌筹码”）消失，暴露出真实居住价值的缺失 [4] - 国际参照：日本的经济泡沫与房地产市场发展路径被视为一个可参考的历史对照案例 [17]