个人销售住房增值税政策调整 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率从5%降至3%，购买2年及以上住房继续免征增值税，该政策自2026年1月1日起施行，旨在降低二手房交易成本，释放住房需求，特别是疏通“卖旧买新”的改善性置换链条 [1] 政策调整内容与影响 - 政策调整：个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%调整为3%；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [1] - 交易成本下降：以售价200万元、持有未满2年的房屋为例，新政后增值税从10万元降至6万元，节约交易成本4万元 [1] - 历史意义：这是自2016年全面“营改增”以来，首次对个人销售住房增值税税率进行调整 [1] 政策出台的市场背景 - 市场下行压力：今年前11月，全国新建商品房销售面积与销售金额双双同比下降，11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，其中二手住宅价格降幅高于新房 [4] - 市场循环受阻：新房交易转弱，热点城市项目去化率下降，市场出现“价格竞争”，同时“卖旧买新”的置换型需求减少，导致二手房市场呈现“刚需化、低总价”特征，而新房市场呈现“改善化、高总价”特征，两者分化明显 [5] - 具体市场表现：一线城市总价200万元以下二手房占比约50%，300万元以下占比超60%；二线城市100万元以下二手房占绝对主体，而高总价新房近期消化明显下降 [5] 政策目标与预期效果 - 降低交易成本：全额5%的增值税导致交易成本极高，例如总价300万元的房子需支付15万元增值税，新政将显著减轻买卖双方负担 [5] - 释放住房需求：交易成本下降有助于释放更多购房需求，并减少因高税费而被迫大幅降价卖房的情况 [1] - 疏通置换链条：政策通过降低“卖旧”成本，使房主更有能力和意愿出售旧房，从而换购新房，促进改善性住房需求释放，打通新房与二手房市场的循环 [1][5] 政策演进与行业趋势 - 政策统一：2024年11月，一线城市取消普通住房和非普通住房标准，在增值税征收上与其他城市政策拉平，但当时税率未下调 [8] - 持续优化预期：在信贷、金融等政策持续优化，各项限制性措施陆续解除的背景下，税收政策仍有调整空间，未来在房地产开发、交易、租赁等环节，不排除对契税、个税、房产税、土地增值税等税种进行进一步优化 [9] - 调控松绑趋势：随着北京等重点城市进一步松绑楼市限购并优化公积金政策，重点城市继续优化楼市调控的预期增强 [10]