政策发布与实施 - 中国证监会为贯彻落实国家决策部署及新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金市场高质量发展，制定了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》[2] - 该公告旨在丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，并增强多层次资本市场服务实体经济的质效[2] - 《公告》将于2025年12月31日起正式实施[2] 产品定义与性质 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[2] 监管框架与运营要求 - 《公告》共八条，明确了基金注册及运营管理要求，包括对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及商业不动产本身的要求[2] - 强调了基金管理人需承担主动运营管理责任[2] - 要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实其责任，并严格遵守执业规范和监管要求[2] - 强化了监管责任，明确各监管机构需依法依规履行对商业不动产REITs的监管和风险监测处置等职责[2] 规则衔接与意见征询 - 商业不动产REITs的其他有关事宜，将参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的相关规定执行[2] - 在《公告》发布前，中国证监会已向社会公开征求意见，各方对其基本思路和主要内容总体认可[3] - 中国证监会对反馈意见进行了逐条研究并充分吸收合理意见，后续将做好《公告》的落地实施工作[3]