市场综述 - 2025年中国房地产市场进入企稳修复关键一年，政策重心由“托底纾困”转向“优化提振”，需求端支持全面强化，供给端金融支持持续[4] - 全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，居民住房有效需求基本稳定，房价下行压力犹存但跌幅趋缓[5] - 市场呈现“量稳价跌、以价换量”的新平衡，购房者行为深刻变化，追求产品力和极致性价比，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价[5] - 部分调整时间较长的二三线城市如重庆、南宁、合肥、昆明等率先实现10%以内的同比正增长，行业止跌回稳有序实现[5] - 城市分化加剧，京沪深及杭州、成都、西安等核心一二线城市凭借产业、人口和政策松绑效应，市场韧性较强，房企投资高度聚焦于此[9] 行业规模 - 2025年商品房成交面积预计达8.9亿平方米，销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，销售面积降幅较上年收窄约4个百分点[12] - 新开工销售比持续走低，10月、11月降至63%的历史最低水平，相当于每卖出100套房子去化37套库存[12] - 房地产开发投资预计全年同比下降17%，连续四年下降，新开工面积预计同比下降20%左右，降至6亿平方米[13][14] - 竣工面积预计全年6亿平方米，同比下降18%，降幅显著小于三年前新开工40%的同比降幅，保交房工作取得实质进展[14] - 全国重点30城市新建商品住宅供求比约0.81，已连续三年保持在0.8左右，整体新房市场供不应求持续去库存[17] 市场走势 - 2025年新房市场走出“年初冲高—年中新低—年末翘尾回稳”的波动曲线[17] - 3月“小阳春”创下年内成交小高峰，百城新房成交面积达2196万平方米，环比增长56%[18] - 5月和6月百城新房成交面积连续2个月出现环比6%增长，带动二季度同比降幅急速收窄至10.2%[18] - 四季度百城新房成交面积环比小幅增长4%，12月新房成交面积环比增18%[18] 二手成交 - 2025年二手房与新房形成“双轨运行”体系，全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比微增0.2%，创调整以来新高[22] - 全年走势呈“先升后降再稳”，3月创下年内成交最高，随后“七连降”至10月份创下年内新低点[25] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%[28] - 核心强二线城市如成都、杭州等二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积超过或接近1000万平方米，2-3倍于新房成交规模[28] 土地市场 - 2025年全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%，预计全年成交建面下降至10亿平方米左右[30] - 土地溢价率达到5.3%，较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高[32] - 市场热度虽缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性强的低密新规宅地及保障房地块实现高溢价出让[32] 2026年展望 - 预计2026年市场将进入“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘阶段，政策将延续宽松基调，着力稳定房地产市场[36][37] - 行业规模层面，预期全国商品房销售有望加快企稳，面积与金额降幅进一步收窄，投资销售比差距扩大[39] - 城市市场层面，成交量修复优先于价格回稳，结构性分化加深，全国重点城市新房销售面积可能实现小幅增长或基本持平[39] - 房价预计呈现“整体走平、局部有升有降”格局，一线及部分强二线城市核心地段好房子价格有望率先企稳，二手房市场“以价换量”趋势延续[40] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心城市核心区域去化率保持高位，多数三四线城市规模重回年均100万-200万平方米左右的底部区间[40] 企业销售 - 2025年全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家[42] - 销售规模前100家典型房企中，累计业绩同比增长企业共有24家，其中同比增幅大于30%的企业数量有12家[43] - 部分企业业绩大幅回暖，如邦泰集团业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7%[43]