文章核心观点 - 中国证监会于2024年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并推出商业不动产REITs试点公告，旨在推动REITs市场在2025年实现高质量发展，核心在于市场扩容、体系完善与生态建设 [1] 推动商业不动产REITs发展 - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强属地监管与政策解读，交易所需提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等中介机构的尽职调查与核查责任 [3] 加快推进REITs市场体系建设 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，积极探索多元高效的扩募实施路径 [5] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品 [5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5] 完善市场生态与优化审核流程 - 完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为 [6] - 强化REITs信息披露和市场约束，并积极推动配套政策落实 [6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础 [6] - 优化审核注册流程，统一审核理念与标准，健全规范透明、权责清晰的流程以提升效率 [7] - 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督 [7] - 健全市场化标准体系，持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准 [7] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [7] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [7] 加强监管与风险防范 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9] - 证监局需做好日常监管与风险监测处置，交易所需通过审核问询、现场督导等方式严把发行上市准入关 [9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构对不动产的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件的临时披露要求 [10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并防范化解重大风险 [10] 沪深交易所修订业务规则 - 沪深交易所于12月31日同步修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》及相关配套指引，旨在完善规则体系，保障商业不动产REITs试点平稳起步 [12] - 修订拓宽了《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，一体适用于上市审核、发售、交易及信息披露等安排 [14] - 将上交所自受理申报材料至出具首次书面反馈意见的用时，由30个工作日缩短为20个工作日，以提高审核效率 [14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构责任 [14] - 优化审核、发售、扩募等业务规则，修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，并规范商业综合体、零售、办公、酒店等业态的特殊信披要求 [15] - 修订《扩募指引》，将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场内生动力 [15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》《年报指引》等，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用信息披露，以保护投资者合法权益 [16]