文章核心观点 - 文章核心观点是全面辩证认识当前房地产市场形势，强调房地产行业在国民经济中仍具基础性地位，但发展模式已发生根本性变化，需通过有力政策稳定预期，推动市场平稳健康发展和新旧模式转换 [2][3][9] 房地产市场现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市出现局部供过于求，导致销售和价格大幅回落，对实体经济需求端、资产负债表及金融机构产生较大影响 [3] - 行业正在经历深度调整，根源在于城镇化进入稳定发展期，城市发展进入存量提质阶段，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已走到尽头 [5] - 2025年以来新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，到2025年10月狭义库存规模较当年1-2月高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻 [8] - 部分城市市场在止跌回稳过程中仍有波动，房地产开发投资延续下降态势，库存消化和市场出清需要时间 [9] 房地产行业的重要性与潜力 - 房地产业是国民经济重要产业和居民财富重要来源，2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重合计达13%，直接带动就业超7000万人 [6] - 产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电等几十个上下游行业，对投资、消费、就业影响显著 [6] - 国际比较显示，美、英、德、日、澳等发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上，仍是经济稳定重要支撑 [6] - 研究机构推算，中国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间，市场仍有不小潜力 [6] - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放 [7] - 城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比近40%，约7%的城镇家庭人均面积不足20平方米，存在结构性改善需求 [7] - 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量，按每年折旧率2%估算，可创造约7亿平方米的更新替代需求 [7] 住房条件发展历程与成就 - 从福利分房到市场解决住房，用20多年时间快速改善城乡居民居住条件 [4] - 2020年城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，较10年前增加约7平方米 [4] - “十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，到2024年底城镇人均住房建筑面积达41平方米左右，户均住房超过1.1套 [4] - 建成了世界规模最大的城市住房保障体系 [4] 政策举措与市场应对 - 2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式” [8] - 有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，加强销售资金监管，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效 [8] - 2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给 [8] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，推动建设“好房子” [8] - 政策需保持力度，一次性给足，避免市场与政策博弈，并强化政策一致性评估 [10] - 供给端需严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，有序推动“好房子”建设 [10] - 支持房企从新房销售为主向持有物业、提供高品质居住服务转型，鼓励不动产投资信托基金扩大范围 [10] 行业发展新阶段特征 - 住房总量从短缺转为基本平衡，但存在结构性供给不足，保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重 [5] - 居民需求从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更强烈 [5] - 房地产企业亟待向“低负债、低杠杆、合理回报”模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化 [5] - 行业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换和市场行为逻辑转变需要时间 [9]