文章核心观点 - 奢侈品市场与高端商场之间长期稳固的“唇齿相依”共生关系在疫情后出现松动甚至破裂 奢侈品销售下滑与渠道策略调整导致高端商场面临租金收入下降和品牌撤离的困境 [4][5][13] - 面对困境 高端商场正积极转型 从依赖奢侈品品牌和核心地段的传统“收租”模式 转向通过引入新消费品牌、打造“首店经济”、举办IP活动及增强社交体验来主动吸引全客层客流的新模式 [26][32][33] 高端商场经营现状与困境 - 多家老牌港资高端地产商经营业绩显著下滑 恒隆地产2024年上半年营收同比下降18.7% 净利润连续两年下降 太古地产2024年上半年亏损12.02亿港元 为15年来首次亏损 新鸿基内地物业租赁收入下降2% 九龙仓投资物业收入下降4% [6][8][10] - 具体商场项目出现奢侈品品牌集中撤离现象 上海One ITC商场有LV、Celine、Tiffany等至少六大奢牌退场 北京金融街购物中心也失去了Dior、Gucci等品牌 [4] - 恒隆地产旗下部分项目租金收入大幅下滑 2025年上半年 武汉和沈阳项目租赁收入同比分别下降36%和37% 上海兴业太古汇和前滩太古里租金收入分别下降6%和10% [23] - 尽管高端商场租赁收入占比因物业销售减少而被动上升 但整体对奢侈品的依赖反而在加深 恒隆高端商场租赁收入占比从58.8%升至70.3% [24] 奢侈品市场变化及其影响 - 中国大陆奢侈品市场在2023年上半年短暂复苏后 自2024年起连续六个季度负增长 2024年全年销售额下跌18%-20% 市场规模回退至2020年水平 [19] - 主要奢侈品集团在亚洲市场（除日本）表现疲软 LVMH集团在2025年第三季度营收同比下滑4% 有机增速仅为1% 开云集团同期营收和有机增速分别下降9.8%和5% [21] - 奢侈品集团为应对全球消费者减少（2022-2024年减少约5000万人）及市场下滑 采取两大自救策略：一是积极开辟线上销售渠道（如LVMH将Tiffany、尚美等品牌引入天猫） 二是线下门店向核心地段和商圈收缩集中 导致非核心商圈门店关闭（如Gucci在2024年至今于中国大陆关闭9家门店） [23] 高端商场的转型策略与新兴模式 - 传统高端商场开始寻求转型与去高端化 恒隆地产在2025年中报提出将侧重引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌 布局轻资产项目 并展开全客层运营 [26] - 以华润万象生活为代表的大陆商业地产商展现出更强增长势头 其通过差异化产品线（万象城、万象汇、万象天地）和下沉市场布局（在厦门、武汉等城市开设14家万象城）避开一线城市激烈竞争 [26][29] - 新运营模式的核心在于将商场从“卖场”转变为“景区”和“策展人” 通过“首店经济”、IP联名、展会活动及打造细分体验场景（如潮玩、二次元、宠物友好空间）来主动吸引客流 实现从“被动接触”到“主动吸引”的转变 [32] - 转型实践已取得初步成效 静安大悦城通过每年近300场活动及超30场国际顶流IP快闪 商业销售额提升近45% 由华润经营的CP静安引入106家首店品牌 客流同比增长33% 上海新天地2024年上半年租金收入2.44亿元 同比增长4% 重点也在于“首店”效应 [32][33]