近期房地产政策调整 - 2025年12月30日，财政部调整个人销售住房增值税政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售时按3%全额缴纳增值税，此前为5%，购买2年以上（含2年）的住房对外销售时仍免征增值税[2] - 2025年12月24日，北京调整限购限贷政策，将非京籍购房需缴纳的社保或个税最低年限调整为五环内2年、五环外1年，此前为五环内3年、五环外2年[2] - 北京新政同时规定，多孩家庭在五环内可多购买1套，利率定价机制安排方面不再区分首、二套，公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例由30%调降至25%[2] 政策影响与市场观察 - 二手房交易增值税率调降，长期来看有助于降低住房交易成本、提高市场活跃度，但短期内其对二手房供给侧挂牌量或也有提升，房价走势仍取决于买卖双方力量的博弈[3] - 北京年内第二次调整楼市政策后，备案口径一、二手房总销量同环比略有改善，但年底季节性因素影响较强，整体效果仍待进一步观察[3] - 2026年房地产市场的不确定性仍主要来自于供给侧，社会库存的自然消化节奏、核心城市限售项目释放、政策对土地供应和二手房挂牌量的影响均须纳入考虑，建议持续观察重点城市二手房挂牌去化周期等指标[3] 投资机会分析 - 近期房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响[3] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的[3] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司[3] 主要城市政策调整历程（摘要） - 北京：政策调整涉及限购、限贷、普宅标准等，关键节点包括2023年9月1日实施“认房不认贷”，2024年4月30日允许特定人群在五环外新购1套，2024年9月30日将非京籍购房社保/个税年限调整为五环内3年、五环外2年，以及最新的2025年12月24日调整[5] - 上海：政策调整涉及限购、限贷、普宅标准、增值税等，关键节点包括2023年9月1日实施“认房不认贷”，2024年1月30日允许非沪籍在外环以外区域限购1套，2024年9月29日将个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年[5] - 深圳：政策调整涉及限购、限贷、限售、增值税等，关键节点包括2023年8月30日实施“认房不认贷”，2024年9月29日取消商品住房和商务公寓转让限制并将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，2025年9月5日对特定区域放宽限购[5]