国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（2026年第3号）核心观点 - 国家税务总局发布新公告，旨在规范土地增值税征收管理，统一全国执行口径，增强政策确定性，服务于全国统一大市场建设 [1][9] 关于土地增值税预征管理 - 预征申报起止时间：预征申报起始时间为项目首张预售（或现售）许可证发证当日，若取得收入早于发证，则为取得首笔收入当日；截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日 [1][10] - 预征申报周期：预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由省级税务局确定 [1] - 预征计税依据：采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，预征计征依据 = 预收款 ÷ (1 + 增值税适用税率或征收率) [2][11] - 示例：某项目适用增值税一般计税方法（税率9%），取得预收款10900万元，则计征依据为10000万元，若预征率1.5%，则预征税额为150万元 [11] 关于土地增值税清算管理 - 清算收入与面积归集截止时间：办理清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间与预征截止时间一致，为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日 [3][11] - 示例：若2026年4月20日受理清算申报，则清算确认的销售收入、销售面积截止时间为2026年3月31日 [12] - 规划范围外支出扣除：在土地出让合同或补充协议中约定，于项目规划范围外为政府建设公共设施的实际支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”进行扣除 [4][12] - 示例：若合同未约定，仅根据政府会议纪要建造并移交人才公寓，则该支出在清算时不能扣除 [13] - 相关税金扣除：因转让房地产缴纳的印花税，计入“与转让房地产有关的税金”扣除；地方教育附加视同税金予以扣除 [5][14] 关于尾盘销售土地增值税管理 - 尾盘销售申报时间：预征申报所属期终了之日后转让的房地产，按尾盘销售方式按季申报土地增值税 [6][15] - 具体操作：预征截止后至出具清算审核结论期间取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报 [6][15] - 示例：若2026年4月20日受理清算，5月31日出具审核结论，则应于7月征期申报所属期为4-6月的尾盘土地增值税 [15] - 尾盘单位扣除项目金额计算：单位建筑面积扣除项目金额 = 税务机关审核确定的该类型房地产扣除项目金额合计 ÷ 相应类型房地产可售建筑面积，此金额不包括清算时的相关税金，尾盘销售发生的相关税金据实扣除 [7][16] - 示例：某项目普通住宅扣除项目总金额273000万元（含相关税金3000万元），可售面积90000平方米，则单位扣除金额为3万元/平方米。尾盘销售9000平方米并发生税金200万元，则对应扣除项目金额为27200万元 [16] - 尾盘销售免税政策：办理尾盘申报时，普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税优惠 [8][16] - 示例：尾盘销售收入3000万元，扣除项目金额2800万元，增值率未超20%，可享受免税 [16] 关于公告施行与旧规废止 - 施行时间：公告自2026年1月1日起施行 [8][17] - 过渡安排：此前尚未出具清算受理通知书的项目按本公告执行，已出具通知书的项目按原规定执行，不再调整 [8][17] - 文件废止：国税发〔2006〕187号文件第八条第二款、国家税务总局公告2016年第70号第一条第二款自本公告施行之日起同时废止 [8][25]