政策与规则变化 - 中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs试点范围，标志着商业不动产REITs正式落地 [2] - 政策明确项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得为商品住宅开发项目，限制了房地产开发商直接作为原始权益人发行REITs [2] - 政策要求项目发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求，引导资金投向符合国家消费升级方向 [2] - 首批四单消费基础设施REITs已获受理，分别为华润商业REIT、金茂商业REIT、物美消费REIT、印力消费REIT，底层资产涵盖购物中心、社区商业等业态 [2] 市场影响与意义 - 商业不动产REITs落地有助于盘活存量商业资产，为商业不动产提供新的退出渠道和融资工具，优化企业资本结构 [2] - 政策将消费基础设施纳入REITs试点，有助于引导资金支持实体消费，促进消费升级和商业基础设施的完善与发展 [2] - 首批受理项目标志着中国REITs市场从基础设施领域进一步拓展至与民生消费紧密相关的商业地产领域，市场结构更加多元化 [2] 项目与资产特征 - 首批受理的消费基础设施REITs底层资产质量较高，区位优势明显，例如华润商业REIT的青岛万象城、金茂商业REIT的长沙览秀城等，均位于核心城市或区域 [2] - 项目对原始权益人的要求强调其需为持有并运营消费基础设施的独立法人，且不得涉及商品住宅开发，确保资产与运营的纯粹性 [2] - 政策鼓励回收资金用于智慧商圈、数字化转型等方向，推动商业不动产的运营效率提升和现代化改造 [2]