核心观点 - 长期主义是判断什么是确定的，把握确定性，奔赴新征程 [3][5] - 房地产行业未来是价值与时间的重构，不再是速度与规模的狂欢 [6] - 2026年行业将出现新的转机 [7] 行业宏观态势 - 中国房地产仍是经济的支柱产业，2025年房地产开发投资占GDP比重6.1%，增加值占GDP比重6.0% [4][9] - 行业规模已回到2010年以前：商品房成交面积回到2009年，成交金额回到2015年；商品住宅成交面积回到2007年，成交金额回到2015年 [4][9] - 其他宏观指标全面回调：竣工面积回到2007年，开发投资额回到2013年，施工面积回到2013年，新开工面积降至2004年水平 [9] - 整体市场仍呈“L”型运行，处于止跌回稳过程中 [4] - 2025年行业供求比降至0.81，成交面积与金额同比双双下降19% [9] - 企业规模增长时代已经结束 [4] 市场成交表现 - 2025年全国一二手购房总量约8亿平方米，预计2026-2030年将维持8-9亿平方米 [23] - 2025年全国新建商品住宅成交面积3.9亿平方米，金额约5.4万亿元；二手住宅成交面积约4.5亿平方米 [23] - 二手房成交占比越来越高，是市场活跃度晴雨表，2025年占比近75% [4][15] - 二手房均价下行速度快，30城热点小区房价跌幅中位数为26%，整体房价较高点回调约30% [15] - 新房成交面积TOP7城市超500万平方米，成都以1156万平方米位列榜首，同比降19% [14] - 新房成交金额TOP6城市超2000亿元，上海以4297亿元位列榜首，同比降19% [14] - 新房均价整体稳定，一线城市均价同比正增长2% [15] - 高端住宅成交分化，上海在5000万元以上新房及千万元以上二手房市场总量领先 [17] 政策与行业转型 - 政策重心从刺激需求转向供给侧发力，聚焦“好房子”建设 [9] - 现房销售将倒逼企业开发模式转变，从“快开发”转向“慢开发、强销售” [4][23] - 新《住宅项目规范》实施，推动产品力升级 [9][18] - 行业底部确认需要四个确定性：政策、房价、产品、供应 [4][22] 土地市场 - 土地投资规模持续缩量，成交延续下行但同比降幅收窄 [17] - 土地出让集中在年末完成，一线城市缩量提质 [17] - 重庆与上海分列2025年土地成交面积与金额第一 [17] - 城投公司仍是拿地主力，在30城拿地金额占比近六成，但规模同比下降20% [17][18] 企业发展格局 - 百亿以上房企数量缩减至65家，民企在百强中占比47% [17] - 企业债务重组加速，据不完全统计违约房企累计约78家，2025年新增3家首次公告违约 [17] - 发布债务重组方案的房企总有息负债规模为1.88万亿元，11家房企方案在2025年通过，平均减债比例约70% [17] - 央企投资领先，在一线城市投资占比超五成，同比增23% [18] - 全口径销售金额TOP5企业均为央企 [18] - 民企信心开始修复，部分民企销售同比大增，18家民企位列新增土地价值TOP100 [4][18] - 非核心城市存在点状投资机会，孕育更多地方龙头 [24] 产品力升级趋势 - 住宅产品力围绕规划、底盘、实得率、门头、立面、低密、四代宅、景观、架空层、车库、入户、收纳、精装、科技、会所、配套、物业、社群等维度全面升级 [18][19][20] - 产品设计更注重顶层设计、配套先行、在地文化、功能场景、细节品质与科技智能 [18][19][20] - 现房销售模式成功实践，如三亚万科三亚湾项目从拿地到开盘仅13个月，实现销售回款6.8亿元 [24] 城市格局重划 - 一线城市重新划分为5个：上海、北京、杭州、成都、广州 [4] - 二线城市10个，三四线城市数量众多 [23] - 部分三四线城市市场集中度高，头部房企市场占有率可达19% [23] - 城市布局收缩倒逼规模房企管理模式扁平化 [23]