清退事件概述 - 公司自2025年下半年起开始清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万至4万间 [1][3] - 清退事件主要涉及“万村计划”相关房源，原因是部分房源租金出现严重倒挂 [1][3] - 清退导致租户被要求限期搬离，公司为租户提供了续租、换租或退租赔偿等选择 [2][5] 清退原因与租金倒挂 - “万村计划”启动初期，公司以高于市场租金的价格获取房源，并约定每三年上调租金10% [6] - 2025年正值租金上调周期，但市场租金涨幅有限，公司对租户的提价幅度不足甚至下调，导致租金成本与收入出现严重倒挂 [6][10] - 租金倒挂是导致深圳泊寓在2025年1月至11月亏损8881万元的重要原因，而2024年同期净利润为3194万元 [11] 公司运营与财务表现 - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间 [13] - 深圳泊寓2025年出现亏损，主要源于“万村计划”房源占比较高且进入调涨周期 [11] - 公司整体在2025年仍实现盈利，2023年首次实现了成本法下的整体盈利 [11][15] 业务模式调整与战略转型 - 清退亏损房源是公司应对亏损的主要调整措施之一 [11] - 公司正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作，赚取运营提成 [15] - 截至2025年9月底，开业房源中超过60%（13.3万间）已纳入保障性租赁住房系统 [15] - 公司通过“售改租”和“非居改保”等方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间 [15] - 公司通过设立Pre-REITs基金等方式，将部分重资产变现，推进资产证券化 [16] - 目前泊寓房源中，来自万科的比例不到15%，85%以上来自第三方 [16] “万村计划”历史与现状 - “万村计划”于2016年启动，由深圳万科承租城中村房源进行改造后交由泊寓运营 [6] - 2018年底，“万村计划”累计签约房源规模约为7万至8万间 [6][13] - 至2018年底，该计划全面停止并进入深度调整，房源数量从7万至8万间减少至清退前的约5万间 [13] - 清退3万至4万间后，公司预计将保留上万间“万村计划”房源，部分可能通过房东降租后继续运营 [14] 市场与竞争环境 - 2025年深圳租赁市场新增供应较多，部分区域门店为维持94%的平均出租率，采取了有限度的价格折扣策略 [11] - 传统长租公寓模式因需持续支付租金而资产较重，在价格倒挂状态下难以持续经营 [11] - 有房东指出，公司运营成本较高，除支付房东租金外，还包括运营管理及中介费用 [9]