对2015年“涨价去库存”政策的评价 - 该政策被认为是近几十年最大的战略失误，直接导致了人类史上最大的房地产泡沫[2] - 政策对居民部门进行了“杀鸡取卵”式的收割，预计将对未来数十年的居民消费产生负面影响[2] - 政策导致宏观杠杆率在不到10年的时间里斜率极其陡峭地飙升[2] 当前房地产市场的债务与风险状况 - 大量房地产企业的债务重组（如恒大、融创、碧桂园、万科）才刚刚开始或尚未开始[3] - 存在天量的房地产库存尚未消化，并且出现了法拍房、银拍房、Z拍房等新的处置形式[4] - 几十万亿规模的地方政府债务，本质上是过去十年房地产“繁荣”的副产品[4] - 债务转移的需求仍然十分迫切，软着陆的目标还很遥远[4] 对房地产市场“软着陆”的讨论 - 一种观点认为，债务完全转移到居民手中即可视为软着陆，但目前情况并非如此[3] - 另一种观点认为，避免2015年股市式“无量下跌”的恶性循环是关键，当前有成交量的阴跌模式（如2018年）伤害更分散，更接近软着陆[5] - 有观点指出，中国房贷没有“追保”制度，银行承担了大部分风险，这构成了软着陆的制度基础[9] - 相反观点认为，房价普遍下跌30%以上，大型房企基本完蛋，这应属于硬着陆，而非软着陆[17] 房价水平与未来走势分析 - 按租售比衡量，北京等城市的房价可能还需要腰斩才能回归合理水平[6][7] - 国家政策导向是不希望房价大涨或大跌，最好维持阴跌状态，以引导社会资源进入科技行业[16] - 房价跌出价值后，下跌趋势自然会停止，期间通过利好政策促进换手，让市场参与者共同分担损失[16] - 出生人口若无明显反弹，将导致房地产市场长期低迷，并影响众多行业[13] 房地产市场对居民消费与财富的影响 - 有观察显示，部分中产居民区的餐饮消费依然旺盛，预制菜馆在工作日满座，节假日水泄不通[11] - 部分居民因不再惦记买房，反而可能更敢于进行日常消费[11] - 居民财富虽有缩水，但整体上未伤筋动骨[11] - 然而，高杠杆购房、凑首付买烂尾楼的失业家庭等个案困境依然存在[11] 房地产市场的结构性挑战与长期风险 - 城市更新项目面临困境，例如深圳有40年楼龄的小区因房价从7.5万跌至3万而导致重建失败[14] - 大量超高层建筑在未来四五十年后面临的命运令人担忧[15] - 大多数普通居民购房依赖提高杠杆，一旦杠杆率无法继续大幅提升，市场就可能调头向下[13] - 十年前的房价大涨，一个重要原因是居民房贷大幅增加[13]