房地产行业税务合规风险要点 - 分期开发项目可能存在土地成本归集错误的风险 例如成本划分和会计核算有误 未按合理方法分配项目成本 或将按简易计税方法计税项目对应的土地价款错误计入一般计税项目申报扣除 [3] - 合作开发建房分配开发产品时可能存在未按规定确认收入的风险 在向合作方分配开发产品时 未按分得产品的日期及产品的公允价值申报缴纳企业所得税 [3][4] - 以开发产品抵偿材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等行为可能被视同销售 存在未按规定申报纳税的风险 [4] - 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、抵偿债务或换取非货币性资产等发生所有权转移时 应视同销售房地产 存在未按规定申报缴纳土地增值税的风险 [5] - 房地产项目达到税法规定的应清算条件后 存在未按规定时间进行土地增值税清算的风险 [5] 房地产行业税务合规自查指引 - 针对分期开发成本风险 应核查建设工程规划许可证、施工许可证等文件以核实项目分期合理性及简易计税适用正确性 并按规定分步归集分摊成本费用 [3] - 针对合作开发收入确认风险 应查看合作开发建房合同以明确合作方式与产品分配方式 核实会计和税务处理是否准确 是否按公允价值确认收入 [3][4] - 针对视同销售风险 应查看开发产品销售台账及“开发产品”、“主营业务收入”等明细账 确认以物抵债等行为是否已按规定申报纳税 [4] - 针对土地增值税视同销售风险 应查看“营业外支出”、“销售费用”、“应付利润”、“长期股权投资”等科目明细账及销售台账 确认所有权转移时是否已申报纳税 [5] - 针对土地增值税清算风险 应核查房地产项目是否已达到应清算条件 以及是否在税法规定时间内完成清算 [5] 相关税务政策依据 - 房地产开发经营业务企业所得税处理主要依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号） [3][4] - 房地产开发企业成本对象管理依据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号） [3] - 合作开发及视同销售的企业所得税处理还涉及《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例 [4] - 土地增值税相关处理依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号） [5]