2026年公募REITs市场整体展望 - 对2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心驱动力是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇，市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势 [2] - 2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段 [3] - 2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力 [4] - 宏观层面，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，在资产荒背景下对保险、社保等长期资金的吸引力会持续提升 [5] - 市场将呈现分化提质特征，优质资产与运营能力强的项目会获估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [5] 市场表现与规模数据 - 2026年开年首个交易周，公募REITs市场迎来“开门红”，易方达华威市场REIT周涨幅7.84%领跑，广发成都高投产业园REIT、招商科创REIT、华夏深国际REIT周涨幅均超6% [4] - 2025年，我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [5] - 截至2025年年底，公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [5] - 历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [5] - 一级市场认购倍数屡创新高，华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数刷新纪录，达340倍 [5] - 2025年，消费类REITs以超30%的年内平均涨幅领跑二级市场 [8] 产品进展与投资者结构 - 多只公募REITs产品迎来新进展：中航北京昌保租赁住房REIT获证监会受理，平安西安高科产业园REIT状态更新为“已问询”，中航中核集团能源REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT状态均更新为“已反馈” [4] - 公募REITs的持有人呈现显著的“机构化”特征，占比超过95% [6] - 原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半 [6] - 其他机构投资者主要包括券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金和券商资管等 [6] - 随着商业不动产REITs的推出，REITs应当更多被看作是“有分红属性的权益资产”，而非固收资产 [6] - 在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛 [6] 2026年投资主线与关注领域 - 重点关注三条投资主线，均贴合政策导向与市场趋势 [8] - 第一条是抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房和市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年调整中已展现抗跌性，适合追求稳健收益的资金 [8] - 第二条是高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域则随着需求回暖有望实现业绩边际修复 [8] - 第三条是强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目有望通过资产注入实现规模效应与分红提升 [9] - 新资产类别打新有阶段性机会，但需仔细甄别底层资产盈利能力，避免盲目追高 [9] - 可关注三条主线：一是抗周期的“核心消费资产”，如成熟购物中心；二是政策强力支持的“新资产”，如保障性租赁住房和数据中心；三是运营效率提升明显的“潜力资产” [9] 市场新增长点与趋势 - 新增长点值得期待，数据中心、文旅、养老等新资产类别将加速上市 [5] - 扩募机制常态化让REITs从单一项目向资产平台演进 [5]