文章核心观点 - 文章核心观点为分析美国住房市场现状，指出高利率环境下房价依然坚挺，导致住房可负担性降至历史低位，昂贵的住房成本正在侵蚀“美国梦”，并探讨了其对美国经济结构的影响[2] 美国住房市场现状：高利率下的房价韧性 - 2022年3月开启加息周期以来，美国30年期抵押贷款利率从3%的低点飙升至接近8%，但房价仅在2022年下半年短暂回调，随后重拾升势，2024年3月标普/CS全国房价指数同比上涨6.4%，创2022年11月以来新高[2] - 成屋库存持续处于历史低位，2024年4月成屋库存仅108万套，相当于3.5个月的销售量，远低于6个月的长期均衡水平，低库存是支撑房价的关键因素[2] - 高利率导致“锁定效应”，拥有低利率抵押贷款的房主不愿出售房屋和置换，加剧了房源短缺，2023年四季度末，约89%的未偿还抵押贷款利率低于6%，60%低于4%[2] 住房可负担性危机 - 高房价与高利率共同作用，导致住房可负担性急剧恶化，2023年四季度，美国家庭收入中位数仅能负担得起全美35.5%的已售房屋，为1985年有数据以来最低[2] - 支付能力下降将潜在购房者挤出市场，首次购房者占比从2021年的34%下降至2023年的32%，而全现金购房者占比则从23%上升至29%[2] - 租金涨幅虽已从2022年的高点回落，但绝对水平仍高，持续侵蚀居民购买力，2024年4月，租客的租金收入比高达30.2%[2] 对经济结构的影响：从商品消费转向服务消费 - 昂贵的住房成本通过“财富效应”和“现金流效应”影响消费，房价上涨带来的财富效应支撑了高收入群体的消费，而月供和租金压力则挤压了中低收入群体的可支配收入[2] - 消费结构因此发生变化，被挤压的中低收入群体减少商品消费，导致商品消费增速持续低于服务消费，2024年一季度，服务消费对GDP增长的贡献为2.5个百分点，而商品消费仅贡献0.02个百分点[2] - 住房相关的服务消费（如住房维修、租金虚拟计算等）本身是服务消费的重要组成部分，其增长进一步强化了服务消费的主导地位[2] 行业影响：建筑业与相关消费 - 高利率环境抑制了新屋开工，但强劲的房价和未满足的住房需求为独栋屋建设提供了一定支撑，2024年4月新屋开工折年数136万套，其中独栋屋占103万套[2] - 高利率下建筑业就业增长依然稳健，2023年4月至2024年4月，住宅建筑业就业人数增加2.7万人[2] - 与住房相关的商品消费受到明显抑制，尤其是家电、家具、家居用品等，2024年4月家用电器和家具及家居用店的零售额同比分别下降6.9%和8.4%[2]