文章核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升，但同比仍延续下行趋势 [3][7][10] - 土地市场已正式迈入去库存新周期，2025年全年土地成交建面与商品房成交建面比值降至1.1倍（2020年为1.8倍），全口径新增供给已低于新房成交 [7] - 城市更新被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，为行业发展注入新质动力，加快推进房地产供需平衡 [8][14] 供求规模 - 供应：2025年11月（截至25日）土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - 成交：2025年11月（截至25日）土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - 趋势：供地规模延续收缩态势，促进行业库存规模持续回落 [10] 市场热度 - 溢价率：2025年11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，但仍处低位 [5][19] - 热度分布：土拍热度高度集中在少数城市的少数优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙、广州白云江高镇等 [3][5][20] - 底价成交普遍：本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - 典型城市：杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年前10个月杭州每月至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - 流拍率：11月土地流拍率为9%，仍在近年低位 [22] 城市能级分布 - 成交金额变动：一线城市同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市同比下跌39% [6] - 高能级城市占比提升：受高能级城市成交占比上升影响，本月全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13% [17] - 集中度：土地成交金额超过50亿元的城市共有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市共有9座，较上月增加5座 [17] 重点地块与城市案例 - 北京上地板块宅地：起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，居住部分限高30米，商业部分需自持50%至少20年，周边新房认购均价10.5万元/平方米 [11] - 厦门湖里区宅地：出让底价22.51亿元，由厦门轨道集团以底价竞得，成交楼板价4万元/平方米，周边2010年老项目2025年成交备案均价5.5万元/平方米 [12] - 三亚湾商住地块：起拍底价29.49亿元，建筑面积22.28万平方米，起拍楼板价1.3万元/平方米，要求竞买人为世界500强或省/市属国企，且未来5年在三亚投资不低于100亿元，周边新房价格在3.1万元/平方米以上 [13] 总价与单价榜单分析 - 总价榜：北京、上海包揽榜单七成席位，入榜地块多数为底价成交 [26][29] - 最高总价宅地：北京朝阳区南磨房宅地，成交价50.24亿元，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - 最高溢价率地块：义乌福田街道商办地块，成交价32.23亿元，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，项目总投资78.63亿元 [28] - 单价榜：北京二环内天坛北宅地位居榜首，成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，周边在售项目期房参考价15.1万元/平方米 [31][33] 政策与行业趋势 - 城市更新：住建部多次发声推进，全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，今年共体检300多万栋住宅、约18万个小区，旨在为行业发展提供稳定优质的城区新增项目供给 [8][14] - 控量提质：各地积极践行土地市场控量路线，控制单宗地块规模以减轻企业投融资压力 [7][12] - 模式转型：行业处于新旧模式转换时期，土地市场作为最上游指标，其调整幅度更为显著，预计将先一步调整到位 [2][7]