文章核心观点 - 中国房地产行业大规模增量扩张时代已结束，行业进入存量提质增效的新阶段，未来增长将来自存量资产运营、物业服务升级、租赁市场发展等多元赛道 [1][17] - 尽管行业经历深度调整，但其发展根基依然坚实，长期前景值得期待，预计房地产增加值占GDP比重将从当前的6.7%逐渐回归至10%以上 [2][10] - 行业正发生根本性转变：住房总量从短缺转向基本平衡，需求从“有没有”转向“好不好”，房企发展模式从“类制造业”开发转向“产品-服务-运营”一体化 [8] - 商业地产和房地产金融（特别是REITs）将在未来行业发展中扮演越来越重要的角色，是挖掘存量市场潜力的关键 [9][15] 行业发展历程与现状 - 高速扩张期（2000-2013年）：房地产开发投资年均增速达24%，成为经济支柱，带动上下游60余个细分行业，直接就业人口超7000万 [2] - 风险累积与政策调整：2016年后，预售制下的野蛮生长累积金融风险，促使“三道红线”政策出台 [2] - 深度调整期（2022-2024年）：房地产开发投资进入负增长，三年年均增长为-10% [2] - 经济贡献度变化：房地产投资占GDP比重从2014年的14.9%逐步下调至2024年的7.4%，2025年三季度降至6.67% [2] - 市场影响：一线城市二手住宅价格明显下调，影响了家庭资产、消费及置换链条 [3] 国际比较与行业定位 - 成熟市场对比：世界前十大经济体中，七个成熟市场的房地产直接贡献占GDP比值平均为12.56%，是当前中国占比（约6.7%）的近一倍 [4] - 中美结构差异：2024年美国房地产增加值为3.51万亿美元，是中国的近3倍 [9] - 美国构成：住房服务占比达77%，其中商业地产租赁及买卖占比超10%，2024年实现增加值3740亿美元 [9] - 中国构成：50%的增加值来自房地产开发，自有住房服务占29%，物业管理服务占15%，房地产中介服务占6%，商业地产服务角色较弱 [9] 未来增长动力与转型方向 - 存量市场潜力：商业地产服务有巨大潜力，若其增加值在房地产业中占比上升到5%，意味着每年将产生4230亿元（604亿美元）的产业体量 [10] - 发展模式转变：从高负债、高杠杆、高周转的“类制造业”开发模式，迈向“产品-服务-运营”一体化的新赛道 [8] - 多元增长赛道：未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展 [1][17] - 政策导向：2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给” [17] 房地产金融与REITs发展 - 中国REITs快速扩张：截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，底层资产实现十大领域全覆盖 [15] - 商业不动产REITs试点启动：2026年初启动，标志着资产范围向商业综合体、写字楼、酒店等领域延伸，实现“全门类资产”突破 [15] - 美国REITs成熟经验：美国REITs涵盖超57万个物业，上市规模超1.5万亿美元，2024年约50.35%家庭（约1.7亿人）直接或间接参与REITs投资 [16] - 经济拉动作用：美国REITs年均分红率4%-5%，2024年分配股息1125亿美元，其中70%用于日常消费，直接带动服务业增长，通过多重链条全方位拉动经济 [16] - 对中国市场的意义：REITs发展是商业地产构建“投融管退”良性循环的关键载体，也为居民提供了参与优质资产投资的财富配置工具 [15][16]