政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例由50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是该领域近年最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业现状与问题 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权房屋 产权通常为40年或50年 税费负担通常高于住宅 [1] - 当前商业用房库存规模较大 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [1] - 各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 [1] 政策影响与潜在方向 - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例并不低 未来该比例还有可能再次降低 [2] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃是重要方向 [3] 地方已有政策案例 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [2] - 杭州出台工商业用地改革相关政策 明确改革完善存量空间高效盘活机制 包括允许临时改变房屋用途 [2] - 武汉对购买新建商办类房屋的 按契税实缴额度给予50%补助 [2] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [2] 市场新趋势 - 近年来 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者开始越来越多地投资商业办公住房 并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这一趋势对推进业态转型、发展租赁市场有积极作用 [2]