核心观点 - 深圳非住宅房产市场（特别是商务公寓）的关注度和成交量有所提升，主要受政策支持、低总价小户型产品吸引力及租售比优势驱动，但高交易税费仍是制约因素 [1][5][6][7] - 深圳二手房市场成交量已进入相对活跃的景气区间，呈现“以价换量”、量涨价稳的态势 [9][10][11] 政策与市场环境变化 - 中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 业内专家认为，在商业用房库存高企、炒作退去的背景下，放开贷款限制是合理的，且未来首付比例仍有进一步降低的可能 [9] 非住宅市场（商务公寓）表现 - 成交占比提升：2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8个百分点；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2个百分点，为2012年以来次高值 [5] - 需求驱动因素：自用或收租导向的小户型公寓购置群体是增长关键支撑，因其具有入手门槛低、租金回报率高、流动性强等优势 [5][6] - 具体案例与数据： - 罗湖区鸿翔花园附近30多平方米二手商务公寓叫价低于100万元，月租金约3000元，租金回报率超过3% [6] - 2025年网签量排名第一的星河天地公馆公寓网签489套，此数据在一手住宅榜单中也能排进前10名 [6] - 热门公寓项目成交均价多在每平方米3万元以下 [6] 二手房市场表现 - 成交量持续活跃：2026年第二周深圳二手房（含自助）共计录得1595套，环比增长43.0% [10] - 市场稳健运行：自2025年3月起，深圳二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业“荣枯线”以上，表明市场进入相对活跃的景气区间 [10] - 挂牌量变化：2025年二手房总挂牌量较年初上涨16.5%，但涨幅较2024年的20.6%有所收缩；2025年第四季度新增挂牌量和总挂牌量均出现小幅度下跌 [10] - 市场趋势判断：市场呈现“以价换量”趋势，交易量上涨而挂牌量涨幅减缓，有望逐渐回归理性平衡；2026年是价格“回稳”的关键一年，整体价格大幅下跌空间收窄 [10][11]