中国房地产市场进入结构性分化时代 - 当前中国房地产进入后房地产时代，从“普涨时代”转向“结构性分化”，大开发时代落幕，楼市价值正在重塑 [2] - 过去依赖1962-1976年婴儿潮人口红利和土地扩张的粗放模式逐渐失效，未来核心城市因人口持续流入、产业创新集聚和政策精准调控，展现出超预期的抗跌韧性 [2] - 20-50岁购房主力人口占比从2010年的58%降至2025年的43%，叠加2024年新生儿仅788万，人口长周期拐点标志着大开发时代落幕、存量房主导时代到来 [7] 重点城市房产保值率榜单概览 - 以317个城市2017年以来房价峰值与2025年8月最新房价计算保值率，保值率TOP10城市为：乌鲁木齐、上海、北京、成都、杭州、西安、广州、昆明、重庆、南京 [2] - 保值率TOP10城市的房产保值率水平普遍在80%以上，每座城市都构建了“经济密度-人口质量-城市禀赋-政策效能”四维保值体系 [2] - 乌鲁木齐以90.2%的保值率位居榜首，上海、北京紧随其后，部分三四线城市如鹤岗、廊坊、温州的保值率已跌破60% [9] 地区与城市能级保值表现分化 - 从地区看，长三角与粤港澳城市群整体保值表现领先，均值普遍超过80% [11] - 西部、东部、中部、东北地区平均保值率分别为80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地区表现最为亮眼 [12] - 从城市能级看，一线城市中北京和上海保值率均超85%，广州为82%，深圳为78%相对较低，强二线城市如成都、杭州、西安保值率均超84%，展现出强大韧性 [13] - 城市房价历史峰值越晚出现保值能力越强，峰值出现在2022–2023年的城市平均保值率达81.2%，高于峰值出现在2021年及之前的城市平均保值率77.3% [13] 乌鲁木齐保值深度解码 - 作为“一带一路”核心节点城市，2023年国际陆港开行21条中欧班列线路，跨境贸易额突破2800亿元，对哈萨克斯坦机电出口激增52% [16] - 2024年新兴产业产值占比达35%，高新技术园区聚集生物医药企业47家，光伏装备制造产能占全国8%，经开区技术岗平均月薪1.2万元，高于全市均值30% [17] - 2024年全疆人口净增长24.8万人背景下，乌鲁木齐青壮年占比高达60%，昌吉市分流主城区约30%基础刚需，形成梯次消费格局 [20] - 2017-2023年住宅用地年均供应500公顷，可建面积相当于主城存量房的1.5倍，2017年主城区均价仅7000-10000元/平，2017-2023年全市均价年均涨幅3.2%，显著低于居民收入8.5%的年增速，房价收入比维持在7.8 [21] 上海保值深度解码 - 2024年上海GDP突破5万亿元，第三产业占比近80%，2023年非私营单位金融业平均年薪44.3万元，为全国均值的2.4倍 [24] - 2024年常住人口达2480万，近五年年均人口净流入18.5万人，其中本科以上学历占比43%，20-45岁青壮年群体占比66.8% [25] - 土地规划建面从2020年的4693万平降至2024年的1576万平，四年降幅超六成，2025年外资参与土拍占比由2024年的不足10%提升至23% [26] - 2024年上海总价3000万以上新房成交1418套，同比激增300% [24] 北京保值深度解码 - 2024年北京GDP增速达5.2%，第三产业占比超80%，金融业平均年薪42万元，达到全国同业水平的2.3倍 [30] - 2025年一季度西城区金融街顶级学区房均价超15万元/平，对口名校的房源溢价达20% [31] - 2024年常住人口达2183.2万人，其中本科以上学历占比超40%，2019-2024年五年间人才引进年均增长15.2% [34] - 全国约70%的国资委监管央企总部（69家）聚集北京，2024年北京的外地购房占比达38%，河北、山西、内蒙古购房者合计贡献超七成 [35] 成都保值深度解码 - 深度融入成渝双城经济圈建设，2025年川渝两地共建重点项目从2020年的31个增至320个 [37] - 2024年成都春熙路—太古里商圈日均客流量约60万人次，约为北京三里屯的5-6倍，奢侈品门店密度居全国第三 [38] - 2023年电子信息产业规模持续增长至1.3万亿元，聚集规模以上电子信息企业2000多家，2024年城镇非私营单位年平均工资突破12.5万元 [40] - 2011-2021年间成都常住人口每年保持超50万的增长，成为全国第四个常住人口超2000万的城市，“蓉漂计划”年均吸引20万高校毕业生落户 [42] 杭州保值深度解码 - 数字经济核心产业增加值占GDP比重达28.8%，拥有44家独角兽企业，占全省总量的80%，高新区从业者平均年薪达18.6万元 [45] - 2025年上半年杭州土地出让金达1198.8亿元，位列全国首位，平均溢价率31.8% [48] - 奥体博览城周边3公里范围内，近三年新房价格年均涨幅达8.7%，亚运村首批房源均价4.7万/㎡，目前二手房挂牌价普遍突破6万/㎡ [48] 中长期房地产市场发展空间 - 综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，预计2025-2030年我国住房需求约55亿平，年均9.2亿平/年 [52] - 2025-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成为最大需求支撑 [52] 短期房地产市场政策建议 - 组建5万亿以上的大型住房银行收储，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房 [54] - 降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，新增房贷利率步入“3时代” [55] - 全面取消限购，释放刚需和改善型需求，一线城市可以全面放开限购 [56]