文章核心观点 - 2025年房地产行业在销售、投资等总量指标调整的同时，供给侧主动调整成效显著，投资、新开工与销售实现动态适配，行业正加速迈向止跌回稳的新阶段 [1] - 金融环境持续改善，居民中长期贷款回升，融资成本下降，叠加后续政策支持，为行业调整提供了时间和资金窗口 [8] - 尽管累计成交数据受基数影响降幅扩大，但单月指标已呈现边际改善，政策持续发力有望推动2026年新房成交加快回稳 [9] - 房价同比降幅扩大，但环比止跌城市持续扩容，高品质住宅供给增加带来结构性企稳信号，2026年在货币政策等支持下，部分区域房价有望获得新支撑 [11][12] - 展望后市，行业正进入去库存时代，若政策持续发力，2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳，商品房销售降幅料将收窄，新开工继续收缩，行业生态趋于健康 [14][15] 新开工、投资与新房成交动态适配 筑牢行业稳定核心根基 - 2025年房屋新开工面积5.9亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积4.3亿平方米，下降19.8% [3] - 全年新开工规模仅为新房销售的67%，降至历史低位，新房市场连续第四年实现“供小于求”，持续缓解库存压力 [3] - 2025年全国房地产开发投资额达8.3万亿元，同比下降17.2%，其占新房成交金额的比重降至98.6%，投资规模再度低于销售规模，标志着行业整体“现金流”再度转正 [6] - 2025年全国房屋竣工面积累计达6亿平方米，12月竣工面积同比降幅较11月收窄7.0个百分点，各地保交房工作持续提速，396万套保交房任务全面完成 [6] - 投资、新开工与新房交易的动态平衡，形成了“稳现金流、去库存、保交付”的闭环支撑，成为行业稳定的核心驱动力 [3][6] 岁末居民中长期贷款两连增 地产融资环境持续向好 - 2025年全年国内生产总值140.2万亿元，按不变价格计算增长5.0%，城镇化率提升至67.89%，为房地产市场提供宏观经济支撑 [8] - 2025年M2同比增长8.5%，增速较前11月提升0.5个百分点 [8] - 居民中长期贷款延续回升态势，12月环比增长106亿元，连续两月止跌 [8] - 2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，较2018年下半年下降2.6个百分点，社会综合融资成本稳步下行 [8] - 后续政策持续加码，包括完善结构性货币政策工具利率、“白名单”项目贷款展期（最长5年）、降低商业用房首付款、下调再贷款利率等，改善行业融资环境 [8] 累计成交降幅受基数影响扩大 单月指标边际改善态势延续 - 受上年基数大幅上升影响，2025年新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.4万亿元，同比下降12.6% [9] - 单月数据呈现边际改善，12月销售面积降幅较上月收窄1.2个百分点至15.8% [9] - 房企到位资金中个人按揭贷款新增1066亿元，环比增加114亿元，市场需求端出现企稳动能 [9] - 政策层面，住建部明确2026年将结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房 [9] - 地方层面购房支持政策密集落地，如南京推出最高15万元人才房票、提高公积金贷款上限等，随着政策效应释放，2026年新房成交有望加快回稳 [9] 房价同比降幅有所扩大 环比止跌城市名单持续扩容 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [12] - 一手房价同比指数下降3.0%，一线城市同比下降1.7%，二、三线城市分别下降2.5%和3.7% [12] - 环比方面，一线城市降幅收窄0.1个百分点，二、三线城市环比下降0.4% [12] - 环比止跌城市持续扩容至12个，除上海、合肥外，长春、武汉、丹东、吉林等城市实现环比止跌，扬州、南京房价连续两个月持平或上涨 [12] - 高品质住宅供给增加带来的产品提质效应，推动更多城市出现房价结构性企稳信号 [12] - 2026年中国人民银行工作会议明确将持续实施适度宽松的货币政策，推动社会综合融资成本维持低位，更多城市板块的房价有望获得新支撑，毗邻产业集聚区、人口密度较高的近郊及老城板块或受益显著 [12] 后市判断 - 行业供给侧主动调整幅度快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业已进入去库存时代 [14] - 若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，叠加租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳 [14] - 2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄，改善型需求有望持续释放，“好房子”带来的结构性机会已逐步显现 [14] - 去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工仍可实现一成左右降幅，政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清 [15] - 行业生态持续趋于健康，2026年开发投资继续下降，为行业留出更充裕理论盈利空间，行业逻辑从增量扩张转向存量优化，“准投资、稳销售、优结构”的健康生态逐步成型 [15]