文章核心观点 - 线下商业地产正经历从单纯销售商品向提供多元化体验和服务的转型 以应对消费市场变化和线上冲击 通过项目改造升级、引入多元化业态和打造社交地标来吸引客流回归 [4][6][8] 太古地产三里屯项目升级 - 北京三里屯太古里北区近一半商业空间已完成焕新及品牌优化 迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等国际品牌独栋旗舰店已相继入驻成为新地标 [2][4] - 项目升级自2022年启动 核心驱动力是品牌方对定制化零售空间的需求攀升以及消费者对多元化体验的追求升级 [4] - 太古地产零售业务董事韩置表示 中国内地是其零售业务的战略重心 坚信内地消费市场的巨大潜力与长期价值 [6] 消费市场趋势与商业地产应对策略 - 消费市场正被两股力量重塑：Z世代成为主力军 追求个性化、社交感与文化认同 将商业空间视为“为有趣而来”的社交场；高净值人群则极致追求品质、服务、稀缺性和专属感 将购物视为生活方式和身份价值的表达 [7] - 商业项目打造需跳出传统角色 以人为核心成为“商业生态的构建者” 不能靠标准化复制 要量身定制、因地制宜 [7] - 在业态上不陷入“唯奢侈品论”误区 例如三里屯太古里在引入顶级奢侈品旗舰店的同时 也布局生活方式品牌、特色餐饮、潮流集合店以覆盖不同客群 [7] 行业整体趋势与案例 - 北京及多个城市均出现地标性商业项目改造升级案例 线下商业正从卖“货”转向卖“服务和体验”以吸引流量回归 例如北京朝阳区将推动蓝岛大厦、世贸天阶等商业体改造升级 [8] - 开源证券指出 在“人、货、场”演进升级驱动下 情绪消费正为行业带来新机会 “研究型消费+悦己导向+长期主义”成为行业三条主线 [8] - 中信建投表示 2021年以来 随着电商用户规模趋稳及线下消费场景多元化 线上消费渗透率对线下零售物业的销售冲击正在减小 [8] 存量商业调改与效果 - 截至2024年底 约56.5%的商业项目开业时间达5年以上 在存量时代 传统商业项目需打造新竞争优势以应对新项目的冲击 [9] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于上海兴业太古汇开业后引发社交媒体热潮 据静安区数据 7月初周末两天该商场客流分别达7.9万和7.8万人次 同比激增107%和114% [9] - 中信建投认为 当前新消费势头正盛 线下商业中餐饮、悦己类、体验类业态持续扩张 商业地产商可依靠话题性活动、多元业态等方式导入更多客流 [9]