项目概况与定位 - 广州聚龙湾太古里项目一期滨水生活方式正式启动，标志着由太古地产与珠江实业集团合作打造的项目进入场景呈现阶段 [1] - 项目位于广州荔湾区白鹅潭核心区域，采用太古里标志性的“开放式、低密度”街区形态，旨在构建具有历史人文气息的商业文化空间 [3] - 项目将约1.3公里珠江滨水景观转化为开放的公共空间界面，融合历史文脉、自然生态与城市生活 [3] 项目规模与业态规划 - 项目计划引入超过400家商铺 [3] - 一期建筑面积约5万平方米，预计引进超过100家优质商户，其中约四成（即约40家）为华南或广州首店 [3] - 项目规划包含宠物友好街区、艺术策展空间与多元生活方式业态 [3] - 项目二期预计于2027年启动运营，将引入国际品牌、多元化餐饮、时尚潮流零售、文化艺术等丰富业态，延续开放式街区特色，打造大湾区国际化生活方式 [3] 战略意义与未来发展 - 该项目旨在助力广州加快建设国际消费中心城市，并为粤港澳大湾区商业发展注入新活力 [1] - 珠江实业集团表示，聚龙湾是广州西部重大产业项目，经过五年发展已初见成效，将以引进太古里为契机，将片区打造为文商旅创居融合的世界级滨水区，以高品质项目激活城市发展新动能 [3] - 太古地产中国内地行政总裁表示，该项目不仅是商业项目，更是公司长期扎根广州、持续投入中国内地市场的重要体现 [4]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年1月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正 [1] - 央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好 [1] - 当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 预计2026年可能出现两个拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [5] 新房成交 - 1月40城新房成交面积716.8万平，环比下降42.3%，同比下降22.0%，同比降幅较上月收窄10.1个百分点 [5][14] - 一线城市：1月新房成交面积187.2万平，环比下降36.0%，同比下降14.0%，同比降幅较上月收窄14.8个百分点 [5][15] - 二线城市：1月新房成交面积349.9万平，环比下降50.5%，同比下降18.1%，同比降幅较上月收窄13.6个百分点 [5][15] - 三四线城市：1月新房成交面积179.8万平，环比下降25.6%，同比下降41.1%，同比降幅较上月扩大2.1个百分点 [5][15] - 具体城市表现：四个一线城市同环比均下滑；二线城市中仅青岛、苏州、福州新房成交同比上涨；三四线城市中宝鸡、吉安、江门、清远同环比均提升 [5][15][20] 二手房成交 - 1月18城二手房成交面积799.4万平，环比下降2.0%，同比上升9.0%，同比增速较上月提升41.3个百分点 [5][21] - 各能级城市二手房成交同比增速均由负转正：一线城市同比增速15.0%，二线城市同比增速2.5%，三四线城市同比增速16.0% [5][21] - 具体城市表现：一线城市中，北京同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长 [5][21][27] 新房库存与去化 - 截至1月末，跟踪的12城新房库存面积为1.13亿平，环比下降0.4%，同比下降6.3% [1][28] - 整体去化周期为18.1个月，环比上升0.3个月，同比上升3.8个月 [1][28] - 分能级看：一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.2、35.9个月 [28][35] - 具体城市表现：跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在12个月以内 [1][28][42] 房企销售 - 百强房企1月实现全口径销售额1822亿元，同比下降24.7%（前值：-27.9%），降幅收窄；权益口径销售额1286亿元，同比下降28.5%（前值：-26.7%），降幅扩大 [2][80] - 1月各梯队房企权益销售同比降幅均扩大：CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-6.9%、-16.2%、-20.8%、-25.8% [80][81] - TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%） [2][81] 土地市场 - 1月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.30亿平，环比下降76.5%，同比下降20.2% [45][56] - 全国成交土地平均楼面价879元/平，环比下降36.8%，同比下降20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比上升0.86个百分点，同比下降4.34个百分点 [59][65][67] - 住宅类用地：全国成交土地建面2377万平，环比下降87.7%，同比下降33.4%；平均楼面价2813元/平，环比下降0.6%，同比下降20.5%；平均溢价率3.09%，环比上升1.06个百分点，同比下降6.74个百分点 [45][60][70][74] 房企投资与融资 - 百强房企1月全口径拿地金额579亿元，同比下降49.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为32%，环比提升9个百分点，同比下降16个百分点 [88][91] - 1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比下降26%，环比增长7%，平均发行利率3.50%，同比提升0.95个百分点，环比提升0.94个百分点 [5][93] - 具体发债房企：首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元 [5][93] - 债券到期：2026年全年行业国内外债券到期规模7157亿元，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924亿元 [5] 政策动态 - 中央层面：1）央行降低保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25% [5]；2）将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [5]；3）换房个税退税政策延续至2027年底 [5]；4）首批8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元 [5]；5）多家房企据报已不被要求每月上报“三条红线”指标 [5] - 地方层面：广东、吉林、山东、重庆调降商业用房贷款首付比例；杭州、上海、苏州发布“十五五”规划建议；多地优化公积金贷款政策；南京、银川等地发放购房补贴 [5] 板块表现与投资建议 - 1月房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为2.7%，主要驱动因素为情绪切换、板块轮动以及首批商业不动产REITs申报等事件 [5] - 投资主线建议关注三条：1）基本面稳定、在一二线核心城市布局的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5]；2）连续在销售和拿地上有突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5]；3）积极探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 预计2026年房地产市场将呈现“前低后高”的态势，全年板块或迎来两大拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [2][87] - 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年有所收窄，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12% [3][20][21][22] - **房地产开发投资**：预计投资额6.9万亿元，同比-16%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][67] - **新开工面积**：预计4.8亿平，同比-18%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][71] - **竣工面积**：预计4.9亿平，同比-19% [5][20][21][74] 商品房销售分析 - **季度走势**：预计2026年成交量价整体呈现“前低后高”态势，Q1~Q4销售面积增速分别为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速分别为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速分别为-20%、-11%、-9%、-6% [3][24][41] - **城市能级结构**：预计各线城市仍将“量缩价跌”，但一线城市可能在Q4基本见底。一线/二线/三四线城市2026年销售面积同比增速预计分别为-8%/-14%/-17%；销售均价同比增速预计分别为-2%/-3%/-7% [3][31] - **一线城市**：预计销售量同比降幅收窄，房价降幅小幅收窄，且Q4价格有望止跌回升，主要因2024、2025年住宅用地成交楼面均价分别同比增长25%、27% [32][39][40] - **二线城市**：市场分化延续，预计销售面积降幅收窄但仍不及一线，房价降幅可能略微扩大 [32] - **三四线城市**：基本面较弱，预计市场持续低迷，销售量价同比降幅将显著大于一二线城市 [33] 房地产开发投资分析 - **构成与拖累**：投资走弱受土地投资与施工建安投资双双走弱影响，根本症结在于开发商资金压力较大 [8][19][67] - **土地投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-19%、-17%、-15%、-13%。土地投资面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速趋势一致 [4][50][52][53] - **土地市场预测**：预计2026年全国土地成交建面同比下降7%，楼面均价同比下降2%，土地成交总价同比下降9% [45][46][48][50] - **施工建安投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-21%、-17%、-16%、-9%。预计2026年施工面积同比-7%，平均造价为707元/平，同比下降11% [4][52][56][58][60][61][66] - **季度投资增速**：预计Q1~Q4的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10% [4][67][68] 新开工与竣工分析 - **新开工驱动**：新开工面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速均值趋势基本一致 [4][71][72] - **新开工季度预测**：预计Q1~Q4新开工面积同比增速分别为-15%、-20%、-20%、-15% [4][71] - **竣工周期性收缩**：由于2021年下半年以来新开工明显缩量，按照2-3年的工程进度计算，竣工将延续周期性缩量 [5][20][74] - **竣工结构差异**：84%的省份2025年实际竣工增速超理论值，但除天津外，所有省份2026年理论竣工面积增速均为负，全国理论增速为-21% [74][75][77][78] 政策与市场展望 - **当前主要矛盾**：已从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格下行进一步影响了新房成交量 [87] - **政策预期**：预计一季度末可能出现“政策拐点”，体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [9][87] - **基本面拐点**：预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [9][87] - **稳住市场的建议**：需从G端（政府收储、城市更新）、B端（盘活存量、主体并购重组）、C端（调整行政、公积金、财税政策）共同发力调节供需关系 [8][17][18] - **稳住投资的关键**：在于解决开发商资金问题，建议支持房企合理融资与展期、建立额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金 [8][19] 投资建议与关注主线 - **整体判断**：2026年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] - **关注主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][88] - **关注主线二**：连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [9][88] - **关注主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [9][88]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧，非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观，而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率，并预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的股票评级与目标价调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄，将多家房地产股票目标价平均上调10%，以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间，调整了希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 在发展商中，看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 在收租股中，偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股，与市场共识相悖，主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%），且电商短期挑战已被反映 [1] 行业预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价，该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 主要风险包括：香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限，且香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前，及2025年批准的移民签证数目同比下降，若情况持续，最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

行业观点与预测 - 香港发展商已将今明两年15%至20%的交易额增长计入股价 [1] - 预测今明两年香港楼价涨幅介乎10%至15% [1] 行业风险因素 - 香港金管局表示进一步下调最优惠利率空间有限 [1] - 香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [1] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [1] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前 [1] - 2025年批准的移民签证数目按年下降 [1] - 若家庭收入停滞及移民签证下降情况持续，可能限制楼价进一步上涨的潜力 [1] 公司偏好与投资逻辑 - 看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 收租股偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1]

报告行业投资评级 - 强于大市 [6] 报告的核心观点 - 受去年同期为春节的低基数影响，2026年第6周（1月31日-2月6日）楼市成交同比大幅增长，但环比负增长 [1] - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇区为首批试点区域，此举有助于释放改善需求、打通置换链条、去库存与稳定价格预期，并对其他重点城市有导向作用 [2] - 当前房地产行业仍面临压力，但2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计将出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点 [7] - 投资建议关注三条主线：1）基本面稳定、核心城市布局的房企；2）“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - **新房成交环比转负，同比增幅收窄**：40个城市新房成交面积163.1万平方米，环比下降9.6%，同比上升203.0%，同比增幅较上周收窄38.9个百分点 [6][17][18] - **分城市能级看新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%；同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3% [6][18] - **新房成交套数情况**：40个城市新房成交套数1.7万套，环比下降4.3%，同比上升225.1% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - **新房库存面积同环比均下降**：12个城市新房库存面积11235万平方米，环比下降0.7%，同比下降6.4% [6][46] - **新房去化周期环比下降、同比上升**：12个城市新房库存面积去化周期为17.4个月，环比下降0.2个月，同比上升4.4个月 [6][46] - **分城市能级看库存去化**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3个月；一、三四线城市环比分别下降0.5、1.0个月，二线城市环比上升0.03个月；同比分别上升3.7、4.1、28.3个月 [6][46] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - **二手房成交环比降幅扩大，同比增幅收窄**：18个城市二手房成交面积174.1万平方米，环比下降4.7%，同比上升349.7%，同比增幅较上周收窄443.5个百分点 [6][55] - **分城市能级看二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%；同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2% [6][55] - **二手房成交套数情况**：18个城市二手房成交套数1.9万套，环比下降4.0%，同比上升311.8% [55] 2. 百城土地市场跟踪 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - **土地市场量涨价跌**：百城全类型成交土地规划建面1188.4万平方米，环比上升74.1%，同比上升582.1%；成交总价153.3亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%；楼面均价1290.1元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0% [6][72][73] - **土地溢价率同环比均下降**：百城成交土地溢价率为2.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.4个百分点 [6][73] - **分能级城市土地市场**：一线城市成交土地建面环比下降19.4%，但总价环比上升340.4%；二、三线城市成交土地建面环比分别上升197.2%和48.8% [72][80] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - **住宅土地市场量增价跌**：百城成交住宅土地规划建面247.5万平方米，环比上升130.7%，同比上升195.7%；成交总价103.4亿元，环比上升92.3%，同比上升48.9%；楼面均价4179.1元/平方米，环比下降16.6%，同比下降49.7% [98] - **住宅用地溢价率环比微升**：百城成交住宅类用地溢价率为4.6%，环比上升0.6个百分点，但同比下降6.2个百分点 [98] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部力争2026年底前全国所有市县涉企登记缴税业务实现一窗办理 [120] - **地方政策**：西藏调降商业用房贷款首付比例至不低于30%；福建实施购房补贴、鼓励“卖旧换新”；甘肃上调住房公积金贷款额度 [120] - **机构观点**：标普信评预计2026年房地产新开工面积将再收缩15%-20%，并认为存量商品房回储政策可能在高能级城市点状落地 [120] 4. 本周板块表现回顾 - **板块相对收益上升**：房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为1.3%，较上周上升3.6个百分点 [6][123] - **板块估值微降**：房地产板块PE为27.19X，较上周下降0.19X [6][123] - **个股表现分化**：A股涨幅靠前的为保利发展(2.5%)、金地集团(2.2%)、滨江集团(1.4%)；港股涨幅靠前的为华润置地(3.3%)、越秀地产(3.1%)、中国海外发展(2.6%) [129] 5. 本周重点公司公告 - **业绩预告普遍承压**：多家房企发布2025年业绩预告，预计归母净利润出现亏损或大幅下滑，例如万科A预计亏损约82亿元，招商蛇口预计盈利10-12.5亿元但同比下降69%-75% [134] - **经营与融资动态**：中国海外发展1月合约销售金额144.78亿元，同比上升20.4%；华发股份发行48亿元可转债；京投发展拟发行不超过10亿元债务融资工具 [135] 6. 本周房企债券发行情况 - **债券发行量环比大幅上升**：房地产行业国内债券总发行量212.1亿元，环比上升192.8% [6] - **净融资额显著为正**：总偿还量为31.9亿元，净融资额为180.1亿元 [6] - **主要发行与偿还主体**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、首开股份、定海城乡；偿还量最大的为陆家嘴、铁建房地产、苏高新集团 [6]

核心观点 - 太古地产内地零售物业表现强劲，新项目按计划推进，香港办公楼市场则面临挑战，公司通过灵活租赁策略优先保障出租率，中金维持其“跑赢行业”评级及目标价 [1][2] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2023年全年零售额同比增长49.6% [1] - 北京三里屯太古里2023年全年零售额同比增长11.2% [1] - 业绩改善主要受重奢品牌拓店改造陆续完成推动 [1] 新项目进展 - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，以零售、餐饮、休闲为主 [1] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目如期推进 [1] - 预计新项目将于2026年起陆续落成 [1] 香港办公楼市场 - 香港写字楼市场空置率仍保持高位 [1] - 公司香港办公楼整体出租率为91% [1] - 核心区域太古广场出租率按年提升1个百分点至96% [1] - 太古坊出租率按年下降4个百分点至89% [1] - 2023年全年办公楼租金调幅维持在下跌13%至15%的区间 [1] - 租金下调主要因公司在激烈市场竞争中采取灵活租赁策略，优先保障出租率及租户留存 [1] 投资评级与估值 - 中金维持对太古地产“跑赢行业”评级 [2] - 目标价为26.5港元 [2] - 目标价对应2025年股息收益率4.3% [2] - 目标价对应2026年股息收益率4.5% [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

泡泡玛特 (09992.HK) - 中信建投维持“增持”评级 公司已形成“一超多强”IP格局，Labubu影响力稳固，星星人及Crybaby等次新IP驱动高增长 [1] - 毛绒品类产能预计在2026年达到2025年的5倍以上 美国及欧洲门店密度远低于乐高等成熟品牌，南美及中东市场拓展空间广阔 [1] 美高梅中国 (02282.HK) - 海通国际维持“买入”评级 公司2025年第四季度总收益同比提升21.4%，经调整EBITDA同比大增29.5%至27.5亿港元，主要受益于美狮美高梅强劲表现及高端中场客户精准定位，市场份额升至16.5% [2] - 中金公司维持“优于大市/跑赢行业”评级及16.10港元目标价 公司2025年第四季度经调整EBITDA达27.53亿港元，同比增长29%，显著高于市场预期 高端业务持续超预期，春节预订强劲 [4] - 中信证券维持“增持”评级 公司2025年第四季度业绩好于预期，净收入和经调整EBITDA均恢复至2019年第二季度的高水平，主要得益于澳门美高梅和美狮美高梅的强劲表现及市场份额提升 [7] - 春节假期酒店预订需求旺盛，管理层对高端客群复苏信心充足 Alpha别墅将于十一黄金周前开业，有望进一步巩固高端中场领先地位 [2][7] 百胜中国 (09987.HK) - 海通国际维持“买入”评级 公司2025年第四季度收入同比增长9%，经调整净利润同比增长24%，同店销售额连续三个季度增长 [3] - 餐厅利润率提升0.7个百分点至13.0%，得益于原材料与租金成本优化 加盟模式加速落地，第四季度净增门店创四季度新高 [3] - 公司2026年目标门店数量超过2万家 高股息及回购持续强化股东回报 [3] 信达生物 (01801.HK) - 中金公司维持“跑赢行业”评级及118.3港元目标价 公司2025年产品收入达119亿元人民币，同比增长45% [5] - 七款新产品纳入2026年国家医保目录，玛仕度肽等产品放量驱动增长 公司与武田达成百亿美元合作，首付款有望大幅提升2026年利润 [5] 太古地产 (01972.HK) - 中金公司维持“跑赢行业”评级及26.5港元目标价 公司内地重奢商场经营显著回暖，上海兴业太古汇与北京三里屯太古里全年零售额分别增长49.6%和11.2% [6] - 香港零售物业韧性延续，太古广场与太古城中心零售额分别增长5.6%和2.7%，跑赢社会消费品零售整体增速 公司维持4.5%股息收益率吸引力 [6] 美团-W (03690.HK) - 中信证券维持“买入”评级 公司拟以7.17亿美元收购叮咚买菜全部股权，将显著补强华东地区前置仓网络 [8] - 预计2026年下半年并表后带来1.7亿美元经调整净利润 双方在供应链、履约及用户心智上协同空间明确，短期消除竞争摩擦，中长期夯实即时零售龙头地位 [8] 快手-W (01024.HK) - 中信建投维持“买入”评级 公司可灵AI视频大模型3.0版本上线，支持15秒生成、智能分镜及多模态输入，技术性能居全球第一梯队 [10] - 商业化快速起量，2025年年度经常性收入达2.4亿美元，海外收入占比70% AI全链路赋能主业，OneRec等模型已提升App用户使用时长及广告每千次展示收入，结构性增长确定性强 [10] 汇聚科技 (01729.HK) - 中信建投首次覆盖给予“买入”评级 公司深度绑定谷歌等头部云服务提供商，MPO光电互连核心赛道受益于800G/1.6T光模块升级及共封装光学技术演进 [10] - AI服务器联合设计制造/原始设计制造商业务快速放量，叠加收购Leoni汽车线缆布局高端汽车电子 公司2025年上半年营收同比增长82.1% [10]

核心观点 - 中金维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价，隐含8%上行空间，维持盈利预测不变 [1] - 公司当前股价对应2025/2026年股息收益率分别为4.5%和4.7% [1] - 目标价对应2025-2026年股息收益率分别为4.3%和4.5% [1] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6%，较前三季度增速提升7.7个百分点 [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2%，较前三季度增速提升3.4个百分点 [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇2025年全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6%，四季度表现均较前三季度提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼市场表现 - 公司香港办公楼整体出租率为91%，同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89%，环比三季度末下降1个百分点 [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业表现 - 2025年香港重奢商场太古广场零售额同比增长5.6%，大众商场太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 上述表现跑赢香港2025年社会消费品零售总额同比1.0%的增速 [4] - 2025年前三季度，太古广场与太古城中心零售额分别同比增长3.6%和3.0% [4]