人事调整与战略布局 - 公司提拔多位熟悉内地市场的高管，涉及北京、上海、成都三地太古里项目，包括余国安、顾育真和伍玉珊 [1] - 余国安升任中国内地零售业务（新项目）总经理，负责三亚、西安及广州聚龙湾等新项目 [5] - 顾育真获委任为零售业务（上海浦东）总经理，统筹前滩太古里扩展项目及陆家嘴太古源零售部分 [5] - 伍玉珊升任中国内地零售业务总经理，协调内地零售策略与营运，继续负责成都太古里 [8] 高管背景与业绩 - 余国安曾引入超过60家北京或全国首店至三里屯太古里，推动其成为商业潮流地标 [3][4] - 伍玉珊带领成都太古里引进超215个品牌，其中约80家为区域或全国首店 [7] - 伍玉珊因陪同LVMH主席巡店出圈，被称为"真实的女总裁形象" [5] 千亿港元投资计划 - 公司计划投入1000亿港元，其中约500亿港元用于内地市场，目标2032年内地总楼面面积翻倍 [9] - 已落实项目包括西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合项目、广州聚龙湾太古里等 [9] 零售业务表现 - 2024年零售业务占总收入51.2%，首次超过五成，较2023年提升2.5个百分点 [9] - 内地零售物业租金收入上升7%至44.89亿港元，客流量增长约5% [10] - 北京三里屯太古里租金收入上升12%，创历史新高；前滩太古里增长7%；成都太古里与2023年持平 [10] - 成都太古里租用率96%，北京三里屯太古里和上海前滩太古里出租率98% [10] 市场展望 - 公司预计内地零售销售额增长趋势将延续至2025年，长远看好内需和奢侈品市场 [10] - 业内认为高管调整意味着公司加强与内地市场融合，为稳定发展提供动力 [11]

每经记者｜孙宇婷 每经编辑｜张益铭 近日，有消息称，太古地产（HK01972）宣布一系列重要人事调整。变动涉及上海、北京、成都三地太古里核心管理团队。其中，原三里屯太古里 高管余国安升任太古地产中国内地零售业务新项目董事，而成都太古里总经理伍玉珊则晋升为太古地产中国内地零售业务董事，进入集团更高管理 层。 记者查阅联交所公告和太古地产公司官网，并未找到相关人事任命信息。知情人士对《每日经济新闻》记者表示，此前确有人事调整，系总部下发 的英文版通知，属于公司内部调令，不便对外公开。 根据消息，此次伍玉珊、余国安从区域管理者跃升至中国内地的业务决策层，是否意味着太古地产将在内地零售市场进一步扩张？记者多次尝试联 系总部欲进一步了解情况，但电话一直无法接通，发去的采访邮件也一直未获回复。 目前，太古地产在中国内地拥有六个已落成综合发展项目，包括北京的三里屯太古里及颐堤港、上海的兴业太古汇及前滩太古里、广州太古汇及成 都太古里。 《每日经济新闻》记者从另一知情人士处获悉，伍玉珊系西南财经大学会计学院98级审计学专业毕业生。有业内人士分析认为，其此次晋升可能与 成都太古里近年来的稳健运营表现有关。这一说法尚未得到太古地 ...

内地购物中心运营数据 - 上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升10 1%、6%、1 5% [1] - 成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降2 9%、2 5%、0 4%，降幅较24年明显收窄 [1] - 内地6座购物中心占24年公司应占租金的35%，一季度零售额增速较24年整体好转 [1] - 兴业太古汇Q1零售额增速转正，得益于25年初调改后引入更多奢侈品牌 [1] - 三里屯太古里Q1出租率较24年底提升1pct至99%，零售额同比上升6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [1] - 内地购物中心经营改善因项目为城市头部玩家，具备网络效应及强大招商调改能力，预计25年应占租金保持增长 [1] 香港购物中心及写字楼运营数据 - 香港太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额增速同比+2 9%、-5%、-5 8%，出租率连续5季度达100% [2] - 香港写字楼整体出租率保持89%，租金与24年底持平，新签约租金调幅环比收窄，预计25年应占租金小幅承压 [2] - 广州太古汇、北京颐堤港写字楼出租率均上升1pct至91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降2pct至94% [2] 投资建议与财务预测 - 公司通过持有护城河资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期 [3] - 预计25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红保持年5%增速 [3] - DDM模型测算每股净现值为21 55港元，对应2025年股息率为6 9% [3]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，预期未来 6 个月内超越基准指数 10%－20%，目标价 21.55 港元 [2][15] 报告的核心观点 - 太古地产是持有具有护城河底层资产获取稳定现金流的商业地产公司，Q1 内地购物中心零售额持续好转符合预期，因其购物中心为城市头部项目且公司招商和调改能力强，具有强竞争优势，预计 25 - 27 年归母净利润分别增长 449%、54%、37%，分红保持年 5%增速，测算 DDM 模型下目前每股净现值为 21.55 港元，对应 2025 年股息率为 6.9% [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|14,428|14,616|14,995|18,638| |同比增速(%)|-2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归母净利润(百万)| - 766|2,676|4,132|5,671| |同比增速(%)|-129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |每股盈利(元)| - 0.13|0.46|0.72|0.98| |市盈率(倍)| - 127.4|36.2|23.4|17.1| |市净率(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [4] 公司基本数据 - 总股本 57.72 亿股，已上市流通股 57.72 亿股，总市值 965 亿港元，流通市值 965 亿港元，资产负债率 21.66%，每股净资产 47.35 港元，12 个月内最高/最低价 17.3/11.2 港元 [5] 内地购物中心经营情况 - 内地 6 座购物中心占 24 年公司应占租金 35%，一季度零售额增速较 24 年明显好转，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升 10.1%、6%、1.5%，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降 2.9%、2.5%、0.4%，降幅较 24 年明显收窄 [8] - 兴业太古汇 25 年初调改后引入更多奢侈品牌，Q1 零售额增速转正；三里屯太古里表现坚挺，重奢定位北区仍在升级改造，Q1 出租率较 24 年底提升 1pct 至 99%，零售额同比上升 6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量零售额和租金 [8] - 公司内地购物中心经营持续改善，因各项目为城市及商圈内头部玩家有网络效应，且公司招商和调改能力强，预计 25 年内地购物中心应占租金仍将增长 [8] 香港购物中心经营情况 - 香港购物中心整体延续 24 年 Q4 趋势持续小幅改善，太古城中心、太古广场、东荟城名店仓 Q1 零售额增速同比 + 2.9%、 - 5%、 - 5.8%，出租率连续 5 个季度达 100%，印证商户倾向头部优质物业趋势 [8] 写字楼经营情况 - 香港写字楼市场供给过剩，Q1 公司香港写字楼整体出租率仍为 89%，与 24 年末一致，最新租金阶段性企稳，与 24 年底水平一致，新签约租金调幅环比收窄，预计 25 年香港写字楼应占租金仍小幅承压 [8] - 三个内地写字楼项目中，广州太古汇、北京颐堤港出租率均上升 1pct，分别至 91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降 2pct，仍保持 94%的高位，整体较稳定 [8]

公司评级与目标价 - 摩根士丹利维持太古地产目标价16港元及"与大市同步"评级 [1] 香港写字楼租务表现 - 太古广场租金按季持平 [1] - 2025年第一季度租金调整率为-16% [1] - 同比持平 [1] 香港零售表现 - 太古广场零售额同比减少5% [1] - 东荟城名店仓同比减少5.8% [1] - 太古城中心零售额同比增加2.9% [1] - 整体表现略好于香港整体市场 [1] 内地零售表现 - 第一季度所有6家零售商场零售额均录得按季改善 [1] - 上海、北京呈现正成长 [1] - 广州、成都录得下滑 [1]

业绩总结 - 2022财年报告利润为79.8亿港元，同比增长12%[9] - 2022财年经常性利润为71.76亿港元，同比下降9%[9] - 2022财年基础利润为87.06亿港元，同比下降1%[9] - 2022年公司收入为138.26亿港元，同比下降15%[175] - 2022年公司运营利润为90.24亿港元，同比增长15%[175] - 2022年整体的基础利润为HK$8,706百万，较2021财年下降8.7%[103] 用户数据 - 香港整体办公物业的出租率为96%[9] - 香港零售物业的出租率接近100%[9] - 中国大陆零售物业的出租率为94%-99%[9] - 太古广场的出租率为97%，租金回升幅度为2%[42] - 太古李三里屯的出租率为100%，零售销售同比增长26%[58] - 2022年香港的租金收入占总收入的79%[187] 未来展望 - 公司在未来10年内计划投资1000亿港元，其中约40%已承诺[11] - 预计2023年完成的可归属建筑面积为820万平方英尺[19] - 2023年完成的项目包括六个太古广场和三亚零售项目[20] 新产品和新技术研发 - 2022年公司获得的可持续发展贷款总额为118亿港元[157] - 2022年公司绿色融资占当前债券和贷款设施的约60%[155] 市场扩张和并购 - 中国大陆整体投资组合在2022财年贡献了37%的可归属总租金收入[55] - 中国大陆零售业务的可归属总租金收入为HK$4,242百万，较2021财年下降5%[57] 负面信息 - 2022财年，酒店业务的EBITDA亏损为HK$118百万，较2021财年的EBITDA盈利HK$22百万有所下降[98] - 香港办公室租金收入受到经济不确定性和供应增加的影响，需求减弱[108] - 2022年净债务为HK$18,947M，较2021年增加82%[118] - 截至2022年12月，公司的总资产净值(NAV)为2892.11亿港元，同比下降1%[175] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年资本承诺总额为HK$27,954M，其中香港的承诺为HK$11,878M[129] - 2022年出售投资物业的基本利润为HK$1,530M，较2021年的HK$2,389M下降36%[131] - 2022年可用承诺设施总额为HK$32,870M，较2021年增加12%[125]

业绩总结 - 2022年上半年报告利润为43.19亿港元，较2021年同期的19.84亿港元增长118%[9] - 2022年上半年收入为6,698百万港元，同比下降26%[188] - 2022年上半年经营利润为4,860百万港元，同比增长97%[188] - 2022年上半年经常性利润为36.43亿港元，同比下降2%[9] - 2022年上半年基础利润为41.40亿港元，同比下降8%[9] - 2022年上半年每股报告收益为0.74港元，同比增长118%[188] - 2022年第一期中期股息为0.32港元，较2021年同期的0.31港元增长3%[9] 用户数据 - 2022年上半年可归属零售销售同比增长2%[47] - 2022年上半年太古李的零售销售同比增长19%[10] - 2022年上半年香港整体办公物业的出租率为96%[9] - 2022年6月30日，香港的整体出租率为98%[1] - 2022年上半年整体出租率为93%，零售销售增长为36%[74] - 截至2022年6月30日，香港前十大办公租户占用约24%的办公面积[67] - 截至2022年6月30日，香港前十大零售租户占用约26%的零售面积[67] 财务状况 - 截至2022年6月30日，净债务为15499百万港元，相较于2021年12月31日的10334百万港元增加了49.0%[117] - 截至2022年6月30日，公司的杠杆率为5.3%，与2021年12月31日的3.5%相比上升了51.4%[118] - 截至2022年6月30日，现金余额为5913百万港元，较2021年12月31日的14833百万港元减少了60.1%[126] - 截至2022年6月30日，公司的可用承诺融资为27440百万港元，较2021年12月31日的29318百万港元减少了6.0%[126] - 截至2022年6月30日，公司的股东应占净资产值（NAV）为290,201百万港元，同比下降1%[188] - 截至2022年6月，公司的总投资物业组合为29.1百万平方英尺[191] 投资与市场展望 - 预计未来10年内，集团在核心市场的投资管道超过1000亿港元，以实现中单数字的股息增长[184] - 2022年上半年中国大陆整体投资组合在2022年上半年贡献了39%的可归属总租金收入[56] - 2022年上半年中国大陆零售物业的可归属总租金收入为21.47亿港元[55] - 2022年上半年酒店业务的EBITDA亏损为HK$74百万，较2021年上半年EBITDA盈利HK$4百万显著下降[99] - 2025年目标是实现至少50%的债券和贷款设施来自绿色融资[157] - 截至2022年6月30日，绿色融资占当前债券和贷款设施的约45%[152] 资本承诺与融资 - 截至2022年6月30日，资本承诺总额为25611百万港元，其中包括集团对合资公司的资本承诺为4562百万港元[130] - 2022年上半年，集团偿还和预付的定期及循环贷款总额为3207百万港元，偿还的中期票据为3923百万港元[124]

业绩总结 - 2021财年公司收入为158.91亿港元，同比增长19%[192] - 2021财年报告利润为71.21亿港元，同比增长74%[192] - 2021财年经常性利润为71.52亿港元，同比增长1%[9] - 2021财年基础利润为95.41亿港元，同比下降25%[9] - 2021财年每股报告收益为1.22港元，同比增长74%[192] - 2021年运营利润为78.39亿港元，同比增长42%[192] 用户数据 - 香港办公室整体出租率为98%，租金回报率为10%[39] - 中国大陆零售销售增长30%，整体出租率为97%[51] - 香港零售出租率为96%，零售销售增长9%[41] - 2021年香港零售的可归属总租金收入为22.96亿港元，同比下降11%[42] - 2021年整体零售销售同比增长29%[119] - 2021年可归属的总租金收入为HK$880M，较2020年增长11%[61] 未来展望 - 公司计划在未来10年内进行超过1000亿港元的战略投资，目标是实现中单数字的股息增长[11] - 公司在未来10年内在核心市场的投资管道超过1000亿港元[188] 新产品和新技术研发 - 2021年Taikoo Li Qiantan的开业率、客流量和零售销售均创下新高[68] - 2021年Taikoo Li Sanlitun West的零售面积100%出租，新增20%零售面积[78] 财务状况 - 2021年12月31日的投资物业估值为267,815百万港元，较2020年12月31日的252,000百万港元增长0.4%[127] - 2021年12月31日的净债务为10,334百万港元，较2020年12月31日的6,605百万港元增加了56.5%[128] - 2021年资本支出为8,858百万港元，主要用于物业投资和开发[128] - 2021年公司从投资物业和酒店的处置中获得的收益为5,000百万港元，较2020年的9,600百万港元下降了47.9%[138] - 2021年公司可用的承诺融资设施为29,318百万港元，较2020年的39,024百万港元减少了25%[133] - 2021年公司现金及未提取的承诺融资设施总额为19,483百万港元[135] 负面信息 - 2021年香港零售租金收入较2020年下降11%，但中国大陆零售租金收入增长29%[118] - 2021年可归属的基础利润为HK$9,541M，同比下降24.7%[113] 其他新策略 - 公司在绿色融资方面的目标是实现至少50%的债券和贷款设施来自绿色融资[166] - 截至2021年12月，公司的净资产值（NAV）为292.15亿港元，同比增长1.2%[192] - 公司在中国大陆的资本承诺为6,184百万港元[136] - 公司在香港的资本承诺为14,500百万港元[136]

公司回购动态 - 4月28日公司以每股16.400港元至16.880港元回购60万股，金额达1007.06万港元，当日收盘价16.820港元，上涨1.94%，成交额4179.13万港元 [2] - 自4月1日起连续17日回购，累计回购1020万股，金额1.64亿港元，期间股价累计上涨3.19% [2] - 今年以来累计进行75次回购，合计回购4092.1万股，金额6.43亿港元 [3] 回购价格区间 - 4月单日回购最高价出现在4月3日（17.000港元），最低价出现在4月9日（14.760港元） [3] - 3月单日回购最高价普遍维持在17.000港元，最低价波动区间为16.240港元至16.940港元 [4] - 2月单日回购最高价集中在15.200港元至15.860港元，最低价下探至14.780港元 [4][5] 回购金额分布 - 4月单日回购金额普遍在900万港元至1018万港元之间，其中4月3日金额最高（1018.62万港元） [3] - 3月单日回购金额峰值出现在3月17日（1015.19万港元），最低为3月19日（13.60万港元） [4] - 1月至2月单日回购金额主要分布在900万港元至950万港元区间，1月21日达到954.86万港元 [5] 股价表现关联性 - 4月28日回购价格区间（16.400-16.880港元）与收盘价（16.820港元）接近上限，显示回购对股价有支撑作用 [2] - 3月24日回购44.16万股后，当日最高价达17.000港元，较最低价16.820港元涨幅显著 [4] - 1月20日回购60万股金额950.02万港元，当日股价波动区间15.620-15.900港元，收盘价未披露但回购价接近区间上沿 [5]

文章核心观点 - 介绍太古地产2025年的股份回购情况，包括不同阶段的回购股数、金额及股价表现 [2] 分组1：4月17日回购情况 - 4月17日公司以每股16.020 - 16.240港元的价格回购60.00万股，回购金额达966.46万港元 [2] - 该股当日收盘价16.080港元，上涨0.63%，全天成交额3021.13万港元 [2] 分组2：4月1日以来回购情况 - 自4月1日以来公司已连续12日进行回购，合计回购720.00万股，累计回购金额1.15亿港元 [2] - 其间该股累计下跌1.35% [2] 分组3：今年以来回购情况 - 今年以来该股累计进行70次回购，合计回购3792.10万股，累计回购金额5.94亿港元 [2] 分组4：太古地产回购明细 - 展示2025年1月2日至4月17日期间每日的回购股数、回购最高价、回购最低价和回购金额 [2][3][4]