上海大宗房地产市场结构性变化 - 随着价格持续回调，上海大宗房地产市场已进行了一轮结构性调整，买家构成和交易标的类型与过去数年明显不同 [3] - 总价在5亿元甚至3亿元以下的中小规模项目正在成为市场主导力量，参与买家不再以传统机构投资者和外资为主导 [3] 市场交易规模与结构 - 2025年全年上海房地产市场大宗交易共录得75宗，成交总额约424亿元，同比有所下降 [6] - 成交金额结构上小额交易明显增多，3亿元以下的交易多达38宗，占比过半 [6] - 非机构投资人参与度显著提升 [6] - 仲量联行数据显示，2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交金额约487亿元，同比下降约15% [6] - 成交金额低于5亿元的交易占成交总数的63% [6] - 当前市场更偏向规模适中、风险可控、决策周期更短的项目，使中小规模交易占据主导地位 [6] 买家结构变化 - 按成交金额计算，内资买家占比高达97%，外资买家全年仅完成三笔收购 [7] - 外资企业出售资产动作增加，全年出售大宗房地产资产成交总额约129亿元，占市场总成交量约三分之一，共涉及15宗交易 [7] - 部分外资的阶段性退出释放出一批优质、低价资产，为国内实力投资人提供了配置机会 [7] - 部分外资机构正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍具备回流潜力 [7] - 在内资买家中，自用型交易占比明显提升，约26%的成交额来自企业购买办公空间或公寓用于自身经营或员工使用 [7] 新兴买家类型与案例 - 现金流相对充裕、以自用或长期配置为目的的实力民企，正成为上海大宗资产市场的重要增量买家 [5] - 方大炭素旗下子公司通过司法拍卖竞得上海核心区建国西路一幢办公楼，成交价为4.56亿元，以满足业务发展需求 [4] - 方大炭素2024年实现净利润1.86亿元，2025年预计归母净利润在6044万元至1.01亿元之间 [4] - 正冲击IPO的物流企业货拉拉，于去年第四季度将上海市长宁区核心板块晶耀虹桥一幢独栋办公楼收入囊中，市场预估交易总价超过10亿元 [5] - 企业自用型买家对核心区办公物业的配置需求正在回暖 [6] 交易方式与资产处置 - 法拍交易宗数约占全年成交量的四分之一 [7] - 反映出部分存量资产面临债务压力，同时也加快了不良资产处置和价值重塑的进程 [7] 市场展望与投资逻辑演变 - 在国内财政与货币政策持续宽松的背景下，国央企及实力民企等内资头部投资主体将在融资端具备相对优势，进一步激发其增持优质现金流资产的动力 [8] - 金额在3亿元以内的中小规模标的，因产权清晰、决策灵活，在流动性、风险偏好及估值分歧并存的环境下，仍将是大宗交易市场的主流 [8] - 以上海为代表的一线城市核心物业仍将持续吸引资金流入 [9] - 投资逻辑正从单纯追求财务回报，转向资本化、资管化和资源化的深度运营与价值重塑 [9] - 随着REITs试点范围进一步扩大、城市更新政策不断落地，投资退出路径越发清晰，未来市场有望迎来更多优质资产交易机会 [9] - 当前写字楼投资已从“普涨时代”进入“精选时代” [9] - 在“捡漏”心态推动下，自用型企业对高品质写字楼的配置需求仍是支撑市场的重要力量 [9] - 一线城市区位优势明显、楼品优越、运营良好的物业依然具备一定投资潜力 [9]