文章核心观点 - 在楼市政策驱动及春节假期延后的翘尾效应下，2026年初中国热点城市房地产市场持续升温，尤其二手房市场表现亮眼，成交量显著增长，价格出现止跌势头，市场情绪转向积极 [1][8][11] 市场整体表现 - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数环比上升2%，来访总量环比上升11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9% [1] - 截至1月20日，26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [3][6] 一线城市市场表现 - 深圳：2026年前三周二手房录得量分别为1115套、1595套、1654套，连续升温 [4]；自2025年下半年以来月度录得量保持在5000多套，12月跃升至6000套以上，1月全月有望继续维持在6000套以上 [5] - 广州：2026年1月前20天，二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [5] - 上海：截至1月25日，1月上海二手房网签量突破1.8万套，多个周末日成交套数突破千套 [5]；本月成交量有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [5] - 北京：自2025年12月24日出台新政后一个月，北京链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [6] 二线城市市场表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间水平 [6] 市场情绪与交易行为变化 - 多个热点城市二手房议价空间收窄，部分房源甚至需要加价购买 [1][11] - 上海链家部分门店出现久违的“深夜签约”，客户决策周期缩短，“卖一买一”置换链条正在打通 [9] - 在天津市场，南开、河西等传统教育强区的二手房交易保持领先，凸显学区房需求占主导地位 [9] 价格走势 - 从2025年末开始，多个城市二手房议价空间出现收窄 [11] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2%，部分房源需要加价购买 [11] - 南京业主降价幅度明显收窄，且在栖霞、六合等远郊区，二手房交易价格有上涨趋势 [11] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数连续5周回升 [11] - 2025年12月，70大中城市中一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [11] 驱动因素分析 - 近期楼市升温受多重因素影响：春节假期时间晚于往年，使得交易高峰提前；2025年末以来的翘尾行情延长；近期楼市政策利好频出 [1][8] - 岁末年初以来，房地产迎来一波密集政策利好，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [8] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化楼市政策，进一步降低购房门槛 [8] 市场结构变化与未来展望 - 在重点城市，二手房已成为当前市场交易的主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [8] - 市场进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流 [12]