文章核心观点 - 从公募REITs四季度财务数据看，优势板块经营稳固，弱势板块出现企稳信号，市场可关注其筑底情况 [1] - 二级市场方面，REITs市场自2025年12月下旬以来实现“三连跳”，主要驱动因素包括超跌修复、政策预期消化及季报后情绪释放，当前政策红利仍在兑现，机构配置需求旺盛 [2] 各板块四季度运营情况总结 - 保障房板块：各项经营指标持续小幅向好，少数市场化项目出现阶段性波动 [1] - 消费类板块：增长较为显著，龙头项目通过改造升级提升实际可租赁面积并维持高出租率，实现租金与出租面积同步增长，部分项目受改造进度影响收入指标短期回落 [1] - 产业园区板块：继续保持分化态势，厂房类项目整体运行平稳，部分研发办公类项目经营下滑速度减缓，正从“量价双降”转向“以价换量”，年末租金回收情况改善，但仍有部分项目面临持续经营压力 [1] - 物流仓储板块：整体存在一定挑战，“以价换量”现象较为常见，但波动幅度有限，整体处于可控范围 [1] - 市政环保领域：中航首钢绿能项目表现亮眼，济南能源的供热面积实现小幅增长 [1] - 高速公路与能源板块：依旧呈现较大波动，需注意区分其短期扰动因素与长期趋势影响 [1] 二级市场表现与展望 - REITs市场自2025年12月下旬至2026年1月中下旬实现“三连跳”，驱动因素依次为：计价扰动后的超跌修复、消化政策红利预期、季报出炉后做多情绪的集中释放 [2] - 市场情绪在财报披露前已显露松动迹象，部分项目出现“抢跑式”上涨行情 [2] - 当前政策红利仍在兑现期，机构配置需求旺盛，对于强势板块可保持关注但需注意短期配置节奏与追高风险，可待回调后参与，部分潜在涨幅空间更充裕项目仍可挖掘 [2]