事件概述 - 2026年1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步宣布5单公募基础设施证券投资基金申报终止或撤回审核，这是公募REITs试点启动以来首次集中出现“终止”情形 [2] - 终止申报的项目包括建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、富国首创水务REIT扩募、华夏万纬仓储物流REIT和建信金风新能源REIT [2] - 项目申报时间跨度从2022年9月至2025年5月不等，其中富国首创水务REIT扩募搁置逾3年，为公募REITs历史上最久停滞案例 [2] 终止原因：新规执行与流程停滞 - 此轮集中终止与2025年12月31日沪深交易所新版《审核程序指引》落地密切相关，新规首次明确长期未回复反馈意见、报告过期未补等情形将直接“终止”审核 [2][10] - 根据规定，交易所问询需在30日内回复，可延期30日，累计60天，超期未回复将被视为长期停滞项目进入清退范围 [10] - 5单项目中，富国首创水务扩募逾3年未补材料，建信金风新能源逾2年无回复，其余项目逾半年至1.5年，客观上触发了新规的“清退”条款 [10] 终止原因：底层资产质量与现金流挑战 - 底层资产现金流稳定性不足是导致回复难度大并最终终止的底层原因，公募REITs核心价值在于提供稳定、高分红现金流 [10] - 建信建融家园租赁住房REIT：涉及非居住房屋改建保障性租赁住房的复杂合规认定，同时短租合同占比高（北京53.39%、上海50.01%、苏州70.77%），运营起始时间短（2023年2-3月），导致出租率统计、租金预测及续租风险论证困难 [5][11] - 创金合信电子城产业园REIT：面临租赁稳定性问题，重要租户中国重燃租金高于市场水平、续租意向函效力存疑，北京链家仅短续约3个月，定制化改造放大换租风险 [5][11] - 华夏万纬仓储物流REIT：面临租金单价下降（诸暨9.77%、德清5.38%）、租户集中度高（前三大占比87.53%）、一年内到期合同占比57.93%等问题，且运营未满三年 [6][12] - 建信金风新能源REIT：现金流依赖售电收入和国家补贴，最近三年国补收入占售电总收入的比例分别为32.1%、31.2%和32.2%，2034年后收入预计下降32.1%，且发电小时数波动大 [6][12] - 富国首创水务REIT扩募：扩募后现金流分派率下降，难以符合对新购入项目“积极影响”的监管要求 [7][12] 终止原因：资产估值下降 - 底层资产估值下降是此次集体终止申报的重要原因之一，据中介机构了解，至少有三单是因为估值下降 [12] - 在当前市场环境下，审批周期长导致临近审批时，资产估值与上报时差距较大，不仅需要下调估值，甚至需重做评估报告 [13] - 如果市场估值下降，监管会大幅度下调估值，估值下降幅度过大导致原始权益人觉得不划算，从而主动放弃 [13] 行业背景与监管转向 - 公募REITs试点五年，市场存量规模已超2000亿元，进入常态化发展阶段 [3] - 发行监管思路从“重发行数量”转向“重底层资产质量和现金流稳定性” [3] - 截至2026年1月，公募REITs上市产品达78只，累计融资规模超过2100亿元，按照1月27日收盘价计算，市场规模已突破2200亿元，为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [15] 行业面临的普遍困境 - 2025年房地产市场调整延续，直接削弱租金收入、出租率和续租稳定性，新申报的基础设施公募REITs面临估值持续下滑问题，导致原始权益人不愿“贱卖”资产 [15] - 非房地产类项目也面临困境，如新能源补贴退坡、水务环保要求提升等政策增加了现金流预测的不确定性 [16] - 基础设施底层资产需发改委审批，审核周期长，加上新版审核指引引入“终止”机制，强调前置尽调、合规性和投资者保护，使得部分项目无法在规定时间内完成整改或因论证难度大而停滞 [16] - 许多项目运营起始时间短、租户集中、租金波动大，难以在反馈环节快速补齐短板，房地产周期下行放大了这些问题 [16] 行业未来展望 - 业内寄希望于商业不动产REITs试点破冰，因其不需要经过发改委审批，更加市场化，且是证监会力推项目，首批试点项目预计会加快审批速度 [16] - 2025年，中证REITs全收益指数上涨19%，存量产品分红机制运行平稳，抗周期资产表现突出，但新发和扩募项目申报难度显著加大 [17] - 此次“终止”事件被视为公募REITs高质量发展的必经阶段，随着商业不动产REITs试点深化、政策护航持续，REITs市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强 [17]